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CBOP11: Castello Branco Office Park

O fundo CBOP11 é um dos fundos monoimóvel menos conhecido do mercado imobiliário

O Castello Branco Office Park, ou CBOP11 é um dos fundos imobiliários menos conhecidos da gestora Credit Suisse Hedging-Griffo.

Atualmente, o Castello Branco Office Park tem sofrido bastante com a pandemia de COVID-19 devido a adoção do sistema de “home office”.

Inegavelmente, os fundos monoimóveis de lajes como o CBOP11 e o RNGO11 devem levar muito mais tempo para se recuperar desse momento.

Hoje, vamos abordar um pouco sobre o CBOP11 e ver um pouco da minha opinião sobre o fundo.

 

O regulamento do Castello Branco Office Park

O fundo tem por objeto investir em 50% das unidades autônomas que compõem a Torre Jatobá, situada no complexo imobiliário Castello Branco Office Park.

O fundo pode ainda explorar imóveis comerciais, prontos ou em desenvolvimento, espaços como estacionamentos e outros tipos de ativos na forma de empreendimentos comerciais finalizados ou em estágio de desenvolvimento.

Contudo, de acordo com o regulamento, a exploração é permitida, desde que os ativos estejam localizados no complexo Castello Branco Office Park.

Todos os ativos pertencentes ao CBOP11 poderiam ser alugados, arrendados ou explorados de outras formas, de acordo com o interesse do fundo.

Além do investimento nestes ativos, o fundo também pode alocar seus recursos em produtos de renda fixa como:

  • Letras de crédito imobiliário (LCI);
  • Letras hipotecárias (LC);
  • Certificados de recebíveis imobiliários (CRIs);
  • Ações ou cotas de sociedades cujo propósito seja adequado aos interesses do fundo.
  • Cotas de outros fundos de investimento imobiliários.

Conhecendo mais sobre o CBOP11

A Torre Jatobá (Figura 1), único empreendimento do Castello Branco Office Park, é um prédio corporativo localizado na região de Alphaville, na cidade de Barueri.

cbop11
Figura 1: Localização da Torre Jatobá no CBOP11.
Fonte: Relatório Gerencial do CBOP11 (maio / 2020).

O CBOP11 tem direito a exploração da metade de todas as unidades corporativas presentes na Torre Jatobá.

Nos últimos anos, a região de Alphaville atraiu diversos empreendimentos imobiliários pela isenção fiscal da cidade de Barueri.

Todavia, atualmente, as isenções fiscais foram retiradas e, consequentemente, o mercado imobiliário da região deixou de crescer.

A cidade de Barueri é considerada uma boa região para a composição de prédios corporativos pela facilidade de acesso as grandes vias de circulação, inclusive para outros municípios.

Neste sentido, o prédio do CBOP11 é localizado na Avenida Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues que é próxima ao acesso a Rodovia Presidente Castello Branco.

Sendo assim, a localização do CBOP11 é bastante interessante, principalmente para a circulação de pessoas até a capital paulista.

Atualmente, em julho de 2020, o fundo tem aproximadamente 3.900 cotistas e um valor de mercado do fundo cerca de R$ 103 milhões.

A gestão do Castello Branco Office Park

O CBOP11 tem a gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das maiores e melhores gestoras de fundos imobiliários.

A Credit Suisse faz a gestão de fundos como HGLG11, HGRU11 e HGRE11 que estão entre os maiores FIIs da bolsa de valores brasileira.

Embora a gestora execute um excelente trabalho na gestão destes fundos, a CSHG tem FIIs menos expressivos como CBOP11 e GRLV11.

No momento atual de mercado em que os fundos monoimóveis estão mais expostos, é bastante provável que esses fundos sofram mais para se recuperar.

A cotação do CBOP11

Visto que os fundos monoimóveis são os FIIs que irão sofrer mais com os efeitos da pandemia de COVID-19, o CBOP11 é um exemplo real desta situação.

Anteriormente, no ano de 2019, a cotação do CBOP11 (Figura 2) alcançou o valor de R$ 95,00 no encerramento do último pregão do ano.

Devido aos efeitos do coronavírus, em março de 2020, a cotação do fundo recuou para R$ 67,35, ou seja, teve uma queda aproximada de 30 %.

cbop11 cotação
Figura 2: Cotação do CBOP11 no último ano. Fonte: Google Finance (2020).

No mês de julho de 2020, o CBOP11 tem a sua cotação próxima aos R$ 75,00, ou seja, num patamar bem distante da realidade de 2019.

Isso está possivelmente relacionado a leitura do mercado de que o segmento de lajes corporativas é um dos mais afetados pelo sistema de home office.

Portanto, é natural que a cotação do fundo mantenha um patamar de recuperação mais lenta em comparação a fundos de prédios corporativos maiores.

Inquilinos do Castello Branco Office Park

Atualmente, em julho de 2020, o fundo tem três grandes inquilinos que locam parte dos 50 % das unidades autônomas do CBOP11.

Em primeiro lugar, a empresa Enel do segmento elétrico é responsável pelo maior percentual das receitas do fundo com mais de 60 %.

Em segundo lugar, a empresa Azul Linhas Aéreas é responsável por cerca de 25,8 % da receita de locação atual do empreendimento.

Posteriormente, a terceira locatária é a Odontoprev que gera aproximadamente 13,1 % da receita atual do fundo.

A vacância física atual do fundo é de cerca de 10 %, valor abaixo da vacância histórica da região de Alphaville em Barueri.

Quanto aos vencimentos de contratos, cerca de 39 % tem vencimento previsto para o ano de 2022 e os outros 61 % para o ano de 2027.

As revisionais de contratos têm prazos mais próximos, onde 87 % das revisões de contratos do CBOP11 devem ser feitos até o final do ano de 2021.

Dividendos do CBOP11

O fluxo atual de proventos do CBOP11 está reduzido em comparação aos dividendos pagos ao longo do ano de 2019.

Certamente, existem dois grandes fatores que contribuíram para a redução do fluxo de proventos do fundo:

  • Aumento da vacância física do fundo por desocupação de parte das unidades autônomas;
  • Adoção do sistema de home office pela pandemia de COVID-19;

Em especial, devido ao segundo aspecto, o fluxo de dividendos foi reduzido por processos de renegociação de valores de aluguéis.

Sendo assim, os dividendos pagos pelo CBOP11 sofreram uma retração entre R$ 0,10 a 0,14 centavos por cota.

No ano de 2019, os dividendos pagos oscilaram entre R$ 0,50 a R$ 0,52 por cota e, em 2020, os proventos do CBOP11 foram entre R$ 0,40 a R$ 0,49 centavos.

Por consequência desta redução e o aumento do risco do fundo, o dividend yield anual atual (%) é de aproximadamente 7,6 % ao ano.

Minha opinião sobre o CBOP11

No momento atual de expansão do mercado de fundos imobiliários, penso que os FIIs maiores tenderão a se expandir.

Em contrapartida, os fundos imobiliários menores como o CBOP11 e o RNGO11 devem sofrer mais neste tipo de cenário.

Por isso, penso que o CBOP11 é um fundo de maior risco no momento atual e, consequentemente, prefiro não aportar mais nesse ativo.

Um abraço,

Rodrigo Colombo.

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