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Como a COVID-19 vai afetar os FIIs no longo prazo?

A cotação de alguns fundos imobiliários não recuperou seu preço após o início da pandemia no Brasil.

fiis e covid-19

A atual pandemia ocasionada pelo coronavírus (COVID-19) causou grande medo no mercado financeiro devido a uma possível crise econômica mundial, o que mexeu bastante com as cotações dos FIIs.

Mas, para entender como a pandemia ocasionada pelo coronavírus mexeu com os FIIs, é preciso analisar alguns fatores que poderiam causar uma possível crise econômica mundial.

Quais os principais fatores que levariam a uma possível recessão econômica mundial?  

Primeiramente, é necessário entender que a economia mundial é cíclica e tem ciclos de alta ou baixa, dependendo do cenário econômico, político e social.

Normalmente, os ciclos econômicos de alta normalmente são associados ao otimismo do mercado financeiro, mas também por períodos de estabilidade política.

Em contrapartida, os ciclos econômicos de baixa são ocasionados por grandes oscilações das economias mais consolidadas do mundo e por inquietações políticas e sociais.

Nesse sentido, a possível recessão econômica mundial seria fortemente influenciada pela pandemia de coronavírus (COVID-19).

O principal fator que poderia levar a uma desaceleração da atividade econômica era a adoção da quarentena prolongada, porque a população economicamente ativa não estaria produzindo nem consumindo produtos com a mesma frequência.

Outro fator que poderia influenciar seria o grupo de pessoas economicamente ativas que teriam a COVID-19 e que seriam obrigadas a permanecer isoladas e, eventualmente hospitalizadas.

É importante notar que a COVID-19 também teve impacto na variação cambial, no preço das commodities agrícolas e em outros indicadores econômicos.

Tendo em vista esse cenário, vamos discutir a influencia da COVID-19 nos FIIs.

Qual o impacto da COVID-19 nos fundos de investimentos imobiliários?

Antes de mais nada, é preciso lembrar o que são fundos imobiliários e como esses ativos estão classificados no mercado financeiro.

Os fundos de investimentos imobiliários são ativos de renda variável que os investidores adquirem cotas de imóveis com direito ao recebimento de dividendos.

Os FIIs sofrem com as oscilações de mercado ocasionadas pelo otimismo ou medo dos investidores.

Com a chegada da pandemia COVID-19 ao Brasil, muitos investidores com medo da situação venderam suas cotas.

Desse modo, essa venda massiva ocasionada pelo “medo da situação” naturalmente promover a baixa da cotação dos fundos de investimentos imobiliários.

Portanto, a queda do possível valor de mercado dos FIIs afetaria grande parte dos segmentos de fundos imobiliários presentes na bolsa de valores.

A forma como a pandemia ocasionada pelo coronavírus vai influenciar no fluxo de dividendos e nas cotações depende principalmente do segmento do FII.

Os principais segmentos de fundos de investimentos imobiliários que serão discutidos são:

  • Shopping centers;
  • Lajes corporativas;
  • Logístico;

Qual o impacto da COVID-19 nos FIIs de shopping?

Os fundos imobiliários de shopping são os que mais irão sofrer com a COVID-19. A paralisação das atividades comerciais foi proposta devido a quarentena.

Devido a paralisação das atividades dos shoppings centers, muitos fundos imobiliários de shopping anunciaram redução ou ausência de distribuição de dividendos.

Além disso, a manutenção das atividades parciais e o medo das pessoas em frequentar locais totalmente fechados fez com que o fluxo de pessoas diminuísse acentuadamente.

Um exemplo dessa situação aconteceu com o XPML11. Então, vamos entender um pouco mais sobre essa situação.

O XPML11 é um dos FIIs de shopping mais promissores da bolsa de valores. Em dezembro de 2019, a cotação do XPML11 alcançou o valor de R$ 147,00.

O medo de muitos investidores, o anúncio do não pagamento de dividendos em mês de março de 2020 e a paralisação temporária das atividades dos shoppings centers, fez a cotação do XPML11 despencar.

Por exemplo, no dia 02 de abril de 2020, por exemplo, a cotação do XPML11 está em torno de R$ 86,00, ou seja, um “desconto” de aproximadamente R$ 60,00.

Contudo, muitos investidores iniciantes se esquecem do seguinte: o mercado vai sofrer por algum tempo e depois a precificação vai acontecer normalmente.

Ou seja, o XPML11 vai continuar tendo ótimos shoppings em seu portfólio e os shoppings centers continuarão a funcionar após a pandemia.

Desse modo, é possível que o pagamento de dividendos do XPML11 demore a normalizar, contudo, quando a pandemia do coronavírus passar, a vida vai seguir!

E os FIIs de lajes corporativas, irão sofrer?

Os FIIs de lajes corporativas normalmente alugam prédios ou andares de prédios para grandes empresas que necessitam de uma estrutura física para funcionar.

Atualmente, devido a pandemia causada pelo coronavírus, as grandes empresas estão optando por trabalho remoto e aumentando as vagas de home office.

Nesse contexto, o trabalho remoto e sistema de home office é temporário e isso não inviabiliza a necessidade da estrutura corporativa para as empresas.

É provável que os FIIs de lajes corporativas não sofram tanto com a redução de fluxo de dividendos quanto os fundos imobiliários de shopping.

Então, por esses fatos, o valor de mercado dos FIIs de lajes corporativas não deve sofrer quedas tão expressivas quanto às quedas dos FIIs de shopping.

E os FIIs logísticos em meio a COVID-19?

Os FIIs logísticos são fundos de investimentos compostos por galpões logísticos que são usados para armazenar alimentos, medicamentos e bens de consumo.

A pandemia de COVID-19 não promoveu a paralisação de serviços essenciais relacionados ao fornecimento de alimentos e medicamentos a população.

Cabe ressaltar que pelo fechamento temporário dos estabelecimentos comerciais, o e-commerce brasileiro aumentou durante o período de quarentena.

Então, é bastante provável que os FIIs logísticos mantenham suas atividades normalmente, o que não impactaria no recebimento dos aluguéis mensais.

Nesse contexto, é esperado que os dividendos pagos por FIIs como HGLG11, XPLG11 e GGRC11 não sofram oscilações significativas durante esse período.

Minha opinião sobre o assunto…

Na minha visão, os FIIs são ativos de renda variável que sofrem com as oscilações naturais de mercado.

Contudo, quando o investidor investe em FIIs com imóveis de qualidade com ótimas gestoras, o risco é muito baixo no longo prazo.

O momento atual já mostra um cenário de otimismo em que as emissões já estão acontecendo com muita frequência.

Isso só reflete que o mercado de FIIs já superou parcialmente a crise ocasionada pela pandemia.

Esperam que tenham curtido o artigo e que entendam um conceito fundamental: TODA CRISE PASSA!!!!

Um abraço,

Rodrigo Colombo.

 

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