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FIIs mais baratos ou mais caros? Como avaliar?

Uma dúvida recorrente dos investidores é: como avaliar se os FIIS estão dentro de um preço justo.

Atualmente, a principal dúvida dos investidores inexperientes é se os FIIs estão mais baratos ou mais caros.

Para isso, é necessário fazer uma análise chamada valuation, ou seja, ver se a qualidade dos FIIs está adequada e como isso se reflete no preço do FII.

Além disso, é fundamental avaliar também se a gestora trabalha adequadamente e se consegue ter uma relação de transparência com os seus cotistas.

Sendo assim, vamos falar sobre se os FIIs estão mais baratos ou mais caros, através do exemplo de um fundo que é um dos meus “queridinhos”, o ALZR11.

Conhecendo um pouco sobre o ALZR11

O Alianza Trust Renda Imobiliária, ou ALZR11, é um dos FIIs híbridos mais recentes da bolsa de valores.

O ALZR11 tem a gestão da Alianza que atua exclusivamente no segmento de investimentos imobiliários.

A Alianza foi fundada em 2011 e tem sua sede principal na cidade de São Paulo – SP.

Atualmente, a gestora vem se destacando bastante na gestão do ALZR11 pela sua agilidade e transparência com os cotistas.

O ALZR11 tem em seu portfólio atual 7 imóveis (Figura 1) distribuídos da seguinte forma:

  1. Contact center do tipo Build-to-suit (BTS), locado para Atento em Del Castillo na cidade do Rio de Janeiro – RJ;
  2. Centro de distribuição (CD), Sale & Lease Back, locado para Air Liquid, na Vila Carioca – SP;
  3. CD refrigerado do tipo Sale & Lease Back, locado para BRF, localizado em Guarulhos – SP;
  4. CD refrigerado do tipo Sale & Lease Back, locado para BRF, localizado em Bauru – SP
  5. Edifício comercial do tipo Sale & Lease Back, locado para IPG, localizado em São Paulo – SP;
  6. Galpão logístico-industrial do tipo BTS, locado para APTIV em Espírito Santo do Pinhal – SP;
  7. Edifício comercial do tipo Sale & Lease Back, locado para Santillana em São Paulo – SP.
fiis mais baratos
Figura 1: Portfólio de Imóveis do ALZR11. Fonte: Site oficial do ALZR11.

Então, vamos usar o ALZR11 como exemplo para avaliar os aspectos do processo de valuation e precificação dos FIIs.

Como analisar se os FIIs estão mais baratos ou mais caros?

Os primeiros passos

Em primeiro lugar, o primeiro passo para fazer a análise o preço dos FIIs é ter paciência e estudar detalhadamente os fundos imobiliários.

Ou seja, não tenha pressa para comprar os FIIs e estude os principais documentos do fundo imobiliário que chamou sua atenção.

Desse modo, ler o regulamento, os relatórios gerenciais, entender os dados dos informes mensais, trimestrais e anuais é essencial nesse processo.

Antes de tudo, aprenda a lidar com a parte “mais burocrática” dos FIIs para que você possa seguir para o processo de valuation e precificação.

Após essa etapa inicial e sabendo das particularidades do fundo imobiliário que você está estudando, é possível saber alguns detalhes importantes no valuation como:

  • Primeiramente, qual o tipo de FII que se deseja investir?
  • Em segundo lugar, em quais tipos de ativos o fundo pode investir?
  • Em seguida, como será feita a distribuição de dividendos dos FIIs?
  • O fundo tem gestão ativa ou passiva?
  • Quando ocorreu seu IPO?

Sendo assim, você consegue ter uma ótima noção das bases principais para o funcionamento daquele determinado fundo imobiliário.

Como funciona o valuation dos fundos imobiliários (FIIs)?

Logo após a avaliação inicial do fundo imobiliário, conforme discutido acima, vem o processo de valuation do FII.

O valuation nada mais é do que a atribuição de valor para aquele determinado ativo dentro da minha racionalidade.

Por isso, a atribuição de valor é um processo subjetivo dentro da estratégia de cada investidor.

De acordo com o exposto anteriormente, vamos usar o ALZR11 como exemplo referencial.

Neste caso, a opção mais adequada seria estudar cada um dos imóveis do fundo imobiliário.

Portanto, você deve saber se aquele imóvel está numa região considerada adequada a sua função ou não.

Por exemplo, o contact center locado para a Atento em Del Castillo na cidade do Rio de Janeiro tem uma localização adequada ao seu uso?

Como é a estrutura no entorno do imóvel? O imóvel é bonito?

Da mesma forma, é possível fazer uma análise dos imóveis logísticos do fundo. Será que eles estão bem localizados?

Nesse sentido, a análise do valuation funcionaria exatamente como a avaliação que você faria para comprar um determinado imóvel para você.

No caso de fundos com muitos imóveis como o HGLG11 e o KNRI11, a análise é mais trabalhosa.

Contudo, é fundamental entender que ao analisar a qualidade dos imóveis, você já tem um ótimo indicativo para saber se os FIIs estão mais baratos ou caros do que deveriam.

Certamente, como a análise de valuation é subjetiva, você vai gostar de alguns imóveis e não vai gostar de outros e isso é bastante natural.

Desse modo, caso você goste dos imóveis que compõe a maior parte da carteira de ativos daquele fundo, vale a pena prosseguir para outras análises mais profundas.

Análise da gestão dos FIIs

Uma das etapas mais importantes da análise dos FIIs é a análise da gestora e de como é feita a gestão.

Por exemplo, a Alianza, gestora do ALZR11, é uma gestora bastante recente no mercado de FIIs, isso é um ponto a ser avaliado.

Entretanto, embora seja nova, a Alianza faz uma gestão com transparência, agilidade e cirúrgica nos seus movimentos.

Consequentemente, é uma gestora que me tranquiliza bastante como investidor, pois “está se provando” dia após dia.

Assim, ter uma gestora segura traz mais valor ao FII.

Como funciona a precificação dos FIIs para saber se estão mais baratos ou caros?

A precificação dos FIIs para determinar se estão mais baratos ou caros pode ser feita usando alguns métodos.

A primeira forma e a forma mais direta de avaliar se o preço de um FII está adequado é através da análise do seu fluxo de dividendos ou proventos distribuídos.

Em sites especializados ou nos relatórios gerenciais, você consegue acessar facilmente essa informação.

Vamos usar os proventos distribuídos pelo ALZR11 como referência.

fiis alzr11
Figura 2: Proventos distribuídos pelo ALZR11. Fonte: Mundo FII (2020).

Ou seja, você deve analisar a parte financeira do FII como os seguintes pontos:

  • Os proventos são pagos de forma regular e constante?
  • Como está a vacância atual do fundo?
  • O fundo está desenvolvendo algum imóvel?
  • O fundo está com alguma dívida?
  • Se as taxas cobradas pelo fundo são condizentes com o mercado?

Então, essa é uma das formas mais diretas de avaliar a precificação de um fundo imobiliário.

Evidentemente, existem outras formas mais específicas de fazer a precificação que são baseadas nos indicadores econômicos como a taxa Selic.

Se você quer saber mais sobre a precificação de fundos imobiliário, fiz um Ebook que trata detalhadamente sobre o tema.

Para concluir sobre o assunto: FIIs estão mais baratos ou caros?

Portanto, avaliar se os FIIs estão mais baratos ou caros não depende simplesmente do preço de mercado do fundo imobiliário.

A precificação envolve diversos passos como o valuation e a análise de qualidade que são etapas subjetivas para cada investidor.

Portanto, o cálculo do preço justo é somente o final do processo de estudo de um fundo imobiliário.

Então, é isso e até mais!

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