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HGLG11 - Análise da sexta emissão

HGLG11 - Análise da sexta emissão
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Antes de começar a escrever sobre a sexta emissão do HGLG11, todos já sabem (ou deveriam saber) da minha história com o HGLG11 lá no início da minha trajetória como investidor.

Caso você não tenha lido esse artigo, basta clicar aqui para acessar.

Com toda a certeza, a Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) é uma das maiores e mais eficientes gestoras atuantes no mercado de fundos imobiliários brasileiro.

Além disso, todos sabem que na minha opinião, o HGLG11 é um dos fundos imobiliários mais sólidos e resilientes que são negociados na bolsa de valores brasileira.

Recentemente, no dia 23 de junho de 2020, a CSHG lançou o prospecto preliminar da sexta emissão do HGLG11.

Então, o que penso sobre essa emissão do fundo?

A seguir, vou abordar alguns dados sobre a emissão e comentar alguns pontos de vista, de acordo com o meu racional. Então, não é nenhuma indicação de participação ou não participação, certo?

O HGLG11 e o novo cenário do mercado de fundos imobiliários

Anteriormente, num post aqui do blog comentei sobre algumas mudanças que aconteceram no mercado de fundos imobiliários nos últimos anos.

Se quiser ler mais a respeito do assunto, basta clicar aqui.

Nesse sentido, ao meu ver, as principais mudanças seriam: o crescimento dos fundos multi-multi como o HGLG11 e a retratação dos fundos mono-mono e a tendência de crescimento dos fundos híbridos.

Contudo, no último ano, tenho observado também que alguns fundos imobiliários como o XPLG11, além de possuírem imóveis físicos em seu portfólio, têm optado por atuar no desenvolvimento de novos imóveis.

Nesse sentido, existem duas estratégias principais para que o desenvolvimento seja executado em fundos de tijolo como o XPLG11 e o HGLG11:

  • Em primeiro lugar, o fundo pode assumir uma dívida, na forma de um certificado de recebíveis imobiliários (CRI). Ao longo do tempo, o FII vai amortizando essa dívida com pagamentos de parcelas.

Assim sendo, o fundo ficará “alavancado” por ter assumido uma dívida para que o desenvolvimento fosse realizado.

  • Em segundo lugar, o fundo pode lançar uma nova emissão a mercado e usar o valor arrecadado no processo para desenvolver as obras necessárias para a construção dos imóveis que serão posteriormente locados.

No segundo caso, embora ocorra um risco bem maior do que um fundo que não desenvolve, a probabilidade de problemas de falta de recursos para o desenvolvimento das obras é significativamente menor.

Isso ocorre porque o fundo já teria o dinheiro em caixa para quitar a dívida integral para os desenvolvimentos.

Mas, quais os pontos chamaram a minha atenção em relação a sexta emissão do fundo?

1 – O fato do HGLG11 optar por fazer desenvolvimento de imóveis ao invés de comprar imóveis prontos

Primeiramente, muitos investidores podem se questionar com o seguinte pensamento: será que o HGLG11 poderia fazer desenvolvimento?

A resposta é sim, porque o prospecto preliminar do fundo na sessão de objeto (Figura 1) define que:

Trecho do prospecto preliminar do fundo HGLG11 que trata sobre o objeto do fundo.
Figura 1: Trecho do prospecto preliminar do fundo HGLG11 que trata sobre o objeto do fundo.
Fonte: Aviso ao mercado de 23/06/2020.

Então, nesse sentido, o HGLG11 poderia investir em desenvolvimentos que atendessem às demandas de mercado visualizadas pela gestora, dentro do momento atual do mercado de fundos imobiliários.

2 – A quantidade de imóveis em desenvolvimento total ou parcial relacionados pelo pipeline da sexta emissão

Com a finalidade de mostrar o pipeline de imóveis da sexta emissão, a CSHG definiu em seu aviso ao mercado comunicou como objetivo a quitação do imóvel localizado em Extrema – MG e a incorporação de 5 novos imóveis:

  • Um imóvel pronto e acabado com valor de aquisição de R$ 149 milhões e cap rate de 8,1 %;
  • O segundo imóvel parcialmente pronto com valor de aquisição de R$ 245 milhões e cap rate de 8,8 %;
  • O terceiro imóvel pronto e acabado com valor de aquisição de R$ 193 milhões e cap rate de 8,8 %;
  • O quarto imóvel em processo de desenvolvimento com valor de investimento de R$ 114 milhões com cap rate alvo de 10,0 %;
  • O quinto imóvel em processo de desenvolvimento com valor de investimento de R$ 64 milhões e cap rate alvo de 11,0 %.

Em resumo, 60 % dos novos imóveis apresentados no pipeline do aviso ao mercado tem algum tipo de desenvolvimento. Embora o cap rate dos imóveis seja interessante, fica clara a mudança de estratégia da gestora.

3 – O valor elevado do custo unitário de distribuição

Em linhas gerais, o valor da oferta de aproximadamente 820 milhões de reais está bastante condizente com os valores das emissões que os fundos imobiliários mais consolidados têm lançado.

Até aí, nada demais…

Todavia, ao olhar particularmente para o custo unitário de distribuição (Figura 2), é possível ver mais um ponto que cabe uma reflexão….

Trecho do prospecto preliminar que trata do preço de aquisição.
Figura 2: Trecho do prospecto preliminar que trata do preço de aquisição.
Fonte: Aviso ao mercado de 23/06/2020.

Atualmente, o HGLG11 distribui mensalmente  R$ 0,78 por cota, ou seja, R$ 9,36 de dividendos durante um ano. Assim sendo, o custo unitário de distribuição (R$ 5,25) representaria cerca de 56,1 % do valor do dividendo pago anualmente.

Ao meu ver, esse valor está bem acima dos valores normalmente praticados por outros escriturados.

O meu ponto de vista sobre a sexta emissão do HGLG11…

É provável que você já saiba qual o meu posicionamento sobre essa mudança de estratégia da gestão da CSHG em relação à nova emissão do HGLG11. Mas, ainda assim, quero falar um pouco mais a respeito…

Na minha história como investidor, levei dez anos para me sentir seguro para investir em fundos imobiliários do segmento de desenvolvimento.

No caso, o primeiro fundo de desenvolvimento da minha carteira foi o TGAR11. Se quiser saber mais sobre a minha história com o TGAR11, basta clicar aqui.

Sempre me posicionei “com um pé atrás” em relação aos fundos de tijolo que começaram a fazer desenvolvimento, inclusive esse é o principal motivo para eu ainda não ter entrado no XPLG11.

Embora a sexta emissão do fundo tenha como propósito captar recursos para quitar todos os imóveis e desenvolvimentos, a gestora mudou seu foco de atuação nesse momento.

Sendo assim, dentro da minha racionalidade e coerência, penso que embora o HGLG11 seja um dos fundos mais consolidados, a análise da mudança da estratégia da gestora requer um certo cuidado.

Isso não quer dizer que o fundo deixará de ser um ótimo fundo, quer dizer simplesmente que a gestora se posicionou de uma forma diferenciada.

Além disso, acredito que as principais gestoras possam estar assumindo essa nova estratégia de desenvolver, o que aos poucos pode se tornar uma realidade bastante comum.

Desse modo, ao desenvolver, o fator de risco do HGLG11 aumentou nesse momento e, consequentemente, o investidor deve ponderar dentro de sua estratégia se vale a pena entrar na emissão, mesmo com esse risco aumentado.

E você, o que pensa sobre essa nova emissão do fundo?

Até a próxima e um forte abraço!

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