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QAGR Quasar Agro Fundo Imobiliário de Silos

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Quem diria que alguma dia no Brasil conseguiríamos unir dois dos pontos mais fortes do nosso país, Imóveis e Agro. Então no final de 2019 tivemos a grata surpresa do lançamento do QAGR, ou QAGR11 ou Quasar Agro Fundo de Investimento Imobiliário.

Em janeiro de 2020 o fundo ainda não adquiriu realmente os Silos, ainda não finalizou as negociações mas estão caminhando para os ” finalmentes” conforme foi informado no relatório enviado.

Atualmente, 15 (quinze) ativos estão em fase de diligência e de negociação de contratos (Compra/Venda e Aluguel) com 4 grupos distintos do agronegócio e localizados nas principais regiões produtoras do agronegócio. A produção agrícola continua bem orientada e impulsionada pela demanda dos paises emergentes, os efeitos da gripe suína na China e da guerra comercial entre Estados Unidos e China. Conforme divulgado em nosso processo de roadshow, esperamos finalizar os desembolsos/investimentos do Fundo em até 6 meses, tempo necessário para conclusão das diligencias nos ativos alvo.

Detalhe sobre as compras, retirado do relatório do QAGR

A parte final do informe é importante para que já é sócio do fundo, aos que já compraram as cotas no IPO ou após abertura de mercado. O fundo pensa em finalizar as compras em até 6 meses, pelas minhas contas isso daria até março~abril de 2020, então fiquem tranquilos.

Um outro ponto positivo do QAGR ao meu ver…

Não existe concorrência de compra!

Enquanto fundos como HGLG, XPLG, GGRC lutam para comprar os melhores ativos logísticos e industriais, estes fundos de segmentos diferenciados e praticamente únicos ficam mais tranquilos para negociar no formato que quiser, obviamente que existe mercado para isso fora dos Fiis, porém, nem todo mundo tem milhões assim parado como o fundo atualmente tem.

Agora só depende da Quasar Asset (responsável pelo fundo) finalizar as compras e colocar o fundo para rodar realmente com aluguéis e fluxo de caixa.

Enquanto não temos muita informação financeira e de fluxo de caixa, tudo o que podemos analisar pode ser considerado especulação.

Se quiser ver o relatório enviado pelo fundo, clique aqui.

Meu ponto de Vista sobre QAGR e o segmento

Eu não preciso dizer o quão importante o setor AGRO é para o Brasil, em 2018, a soma de bens e serviços gerados no agronegócio chegou a R$ 1,44 trilhão ou 21,1% do PIB brasileiro.

Dentre os segmentos, a maior parcela é do ramo agrícola, que corresponde a 74% desse valor (R$ 1,07 trilhão), a pecuária corresponde a 26%, ou R$ 375,3 bilhões.

Em 2019 esse número não aumentou em % porque o PIB geral do Brasil ampliou também mas a cifra sim aumentou no setor.

A produção agrícola de grãos por exemplo em 2018 finalizou em 227 milhões de toneladas enquanto 2019 finalizou em 241 milhões de toneladas.

O Brasil é o único país do mundo que consegue produzir duas safras anuais.

O que isso quer dizer?

Na maioria dos países a produção demora mais para finalizar, entre o plantio e a colheita o tempo é maior.

Enquanto o Brasil consegue plantar duas vezes, devido ao tempo e o clima, outros países fazem apenas uma vez.

Neste cenário, as culturas de soja e milho (2ª safra) foram vetores importantes no crescimento do setor nos últimos anos.

Vendo tudo isso, conseguimos ver que o segmento tem potencial…mas e o fundo? Um fundo desse segmento funciona?

Como não existe exceção, o QAGR deverá seguir as mesmas regras de distribuição e pagamentos de rendimentos.

95% das entradas semestralmente é o mínimo.

Os ativos do FUNDO QAGR11

Os investimentos já estavam selecionados no prospecto, como falei anteriormente, sendo o único no segmento por enquanto, ele pode liberar mais informações antes mesmo de finalizar.

Dos investimentos divulgados, temos áreas de exportação e importação ligados à portos, áreas de limpeza e secagem, armazém para produtos depois de industrializados e também frigoríficos para proteína animal.

Pra quem não sabia, dentro do regulamento do fundo tem algo que me chama bastante atenção e me deixa bem empolgado com isso tudo, se estiver empolgado demais não liguem, sou da roça e ter esse tipo de FII me deixa assim.

O objetivo do Fundo é o investimento em empreendimentos imobiliários principalmente por meio de direitos reais sobre imóveis não residenciais, construídos ou em construção, prioritariamente no segmento do agronegócio, com a finalidade de infraestrutura, armazenagem e processamento de itens, tais como matérias-primas, insumos, produtos intermediários e produtos finais da cadeia do agronegócio, que gerem renda por meio da sua alienação, arrendamento ou locação…

Regulamento do fundo QAGR11

Se você ler na citação acima, verá que o fundo não precisa investir somente em SILOS, ele pode investir no segmento AGRO no geral.

Infra, armazenagem, processamento, produtos intermediários e produtos finais de cadeia.

Cabe uma fazenda ai QAGR? Cabeças de GADO? 😂😂😂

E “prá cabá”

Acredito que temos um CASE de sucesso nas mãos, depende apenas da gestão conseguir levar o FII a sério, lembrando que mesmo sendo um setor cíclico, os profissionais do mercado AGRO demandam do serviço de armazenagem sempre, principalmente com mercado em BAIXA.

Diferente das ações provavelmente os FIIs não sofram com os momentos de baixa do mercado AGRO.

Estou realmente feliz pelo novo segmento e ansioso para conseguir visualizar como tudo irá funcionar.

Não tenho o fundo mas estou acompanhando bem de perto para que possa entender cada detalhe e cada ponto.

Aguardem mais novidades sobre aqui no BLOG e no Canal no Youtube também.

Comenta ai embaixo, já tem o fundo? Vai comprar?

Até mais!

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Comments

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  1. Muito bom esse artigo sobre o QAGR. Além de falar do fundo uma boa análise do mercado aonde ele está inserido.
    Acredito que será uma ótima opção de FII para o nosso mercado! Estou confiante!

  2. Esperaremos animados para que esse FII consiga se estabelecer com força. Oportunidades à vista.
    Não posso deixar de elogiar a forma como as informações são postas!
    Parabéns pelo trabalho

  3. Oi Rodrigo, confesso que não investi nele. Tenho receio do setor, não conheço a fundo e me sinto mais confortável em um de desenvolvimento como TGAR e MFII. Precisa ver se o risco/retorno compensa. Lembro do Jacinto falando que pelo risco o yeld proposto deveria ser maior, mas estou de olho. abraços

    • É falta de conhecimento mesmo…risco é muito menor num fundo desse do que em um TGAR ou MFII.

      Mas falo isso por conhecer o setor…obviamente que depende da gestão, mas risco por risco ele tem menos!

  4. Excelente analise Rodrigo Colombo. Muito obrigado pelo conteúdo de qualidade
    Já possuo o fundo, agora é aguardar para ver suas aquisições concretizadas e os resultados para comprar mais.

  5. Um ponto negativo que li a respeito do Fundo, todo o maquinário deverá ser de responsabilidade da gestora no que diz respeito à manutenção e substituição, não faço a menor ideia se isso vai custar muita grana ou não.

    Pensando na parte de inquilino será que caso ocorra um rompimento de contrato será fácil locar para outro?

    Um ponto positivo é os contratos com prazo de 20 anos de locação, então pensando em rendimentos da uma
    boa margem de segurança.

    Não tenho o fundo também mas está no radar. Gostei bastante do artigo.

    Parabéns Rodrigo, abraços.

    • Quem é responsável pela manutenção dos ativos do fundo?
      De acordo com o Regulamento, sempre que comercialmente possível, caberá aos locatários arcar com todos os impostos, taxas e contribuições que incidam sobre os respectivos ativos,
      tais como água, luz, gás, seguro contra danos aos ativos e respectiva manutenção recorrente. Quando referidos ativos não estiverem locados, o Fundo será responsável por estes gastos

      Acho que está enganado amigo, a responsa é de quem está locando…a não ser que fundo esteja VAGO, ai é comum em qualquer segmento!

  6. Caramba, Rodrigão, essa é uma novidade incrível. Sou da cidade, criado em apartamento, mas quando visitei parentes em Goiânia, vi o tanto que esse mercado agro é forte. Silos pra todo lado. Estou animadissimo com essa novidade! Abre demais o leque!

  7. Por conhecer um pouco do mercado de agronegócio, sei que as margens geralmente são maiores. 9,8% seria um Cap rate excelente se estivéssemos tratando do mercado imobiliário. Gostaria de lembrar que apesar de não deixar de ser”imobiliário”, estamos tratando de imóveis (operações) rurais que é MUITO diferente de lajes corporativas ou shoppings. Por isso sinto uma gordurinha muito espessa por aí.
    Outra coisa importante e que fez eu me afastar foi a indecente taxa de administração (1,5%!!!!). Acho que é a maior do mercado!
    Eu gostaria muito de investir nesse FII pelas mesmas razões que Rodrigo Colombo citou, mas ainda estou acompanhando para sentir melhor.

  8. tava procurando algo com uma linha diferente pra adicionar na minha carteira a fim de “apimentar” ela.
    Estarei de olho .. e bem perto.
    Rodrigo, mto obrigado pela suas palavras!
    And keep going, buddy!

  9. Boa tarde Rodrigo!!!… Realmente e bem interessante a proposta!…Eu TB sempre gostei do agronegócio mesmo não sendo minha área…vamos ficar de olho!!!

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