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RBRP11 - Um fundo híbrido promissor

RBRP11 - Um fundo híbrido promissor
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O fundo de investimento RBR Properties (RBRP11) foi criado em 26 de março de 2015. O fundo tem a gestão da RBR Asset Management, uma gestora bastante nova no mercado.

Embora a gestora tenha pouco tempo de mercado em comparação a outras gestoras, ela possui diversos fundos listados na B3 como RBRY11 e RBRR11.

Sendo assim, o objetivo desse artigo é fazer uma análise simples do RBRP11, além de discutir alguns pontos positivos e negativos sobre o fundo, de acordo com o meu racional!

 

Impressões iniciais sobre o RBRP11

Em primeiro lugar, ao analisar o site da gestora e os relatórios gerenciais, o ponto que me chamou a atenção foi a clareza da estratégia da gestora em relação ao mercado.

Nesse sentido, a RRB Asset Management considera basicamente quatro eixos estratégicos principais para a gestão do RBRP11.

Estratégia da gestora RBRP11
Figura 1: Estratégia da gestora no RBRP11.
Fonte: Relatório gerencial do RBRP11 (Jan / 2020).

Inegavelmente, essa definição da estratégia permite ao fundo fazer mudanças do foco principal de ação, ora priorizando a estratégia core, ora priorizando a estratégia tática.

Além disso, outro ponto importante é a possibilidade da estratégia de desenvolvimento. Isso significa que o fundo tem autonomia para construir imóveis, caso seja conveniente.

Ademais, a gestão também considera a política de retrofit como potencial estratégia. O retrofit de imóveis é a reforma e a modernização de imóveis antigos para aumentar seu valor de mercado.

Ou seja, o RBRP11 pode adquirir imóveis com menores valores de mercado e reformá-los para aumentar seu valor de mercado para locá-los posteriormente.

Assim, usando esse modelo, a gestora RBR Asset Management traz informações muito claras aos cotistas em relação às estratégias adotadas pelo fundo naquele cenário em particular.

 

Pontos positivos na minha opinião sobre o RBRP11

 1 – O fundo vem buscando boa diversificação do seu portfólio de imóveis.

No início de 2019, o RBRP11 contava com 4 imóveis de lajes corporativas com grande concentração nas cidades de São Paulo – SP (75 %) e Rio de Janeiro – RJ (25 %) .

Naquele momento específico, o fundo estava concentrado no segmento das lajes corporativas, embora a política da gestora definia em seu portfólio a aquisição e incorporação de imóveis logísticos.

Atualmente, em junho de 2020, o RBRP11 ampliou seu portfólio e já tem 12 imóveis, sendo 8 imóveis do segmento de lajes corporativas e 4 imóveis do segmento logístico, tornando-se um fundo híbrido.

Desse modo, a gestora RBR mostrou agilidade ao consolidar rapidamente as compras de imóveis logísticos para tornar o fundo híbrido, de acordo com a proposta do RBRP11.

2 – O fundo vem buscando imóveis para retrofit em regiões em processo de revitalização.

O mercado de fundos imobiliários está cada vez mais competitivo. Por isso, os fundos têm buscado oportunidades mais diferenciadas no mercado imobiliário.

Se você quer entender mais sobre o mercado de fundos imobiliários, leia esse artigo do blog.

Nesse sentido, o RBRP11 adquiriu um imóvel localizado no Rio de Janeiro – RJ, próximo a região do Porto Maravilha.

Recentemente, a região do Porto Maravilha passou por um processo de revitalização que ampliou a infraestrutura local e proporcionou um maior fluxo de pessoas.

Então, esse tipo de aquisição mostra que a gestora está seguindo de maneira clara a estratégia delineada nos relatórios gerenciais do fundo.

3 – O fundo adquiriu imóveis logísticos bem localizados

Em abril de 2020, o RBRP11 incorporou 4 galpões logísticos (Figura 2) ao seu portfólio de imóveis.

Alguns dos galpões logísticos adquiridos pelo RBRP11
Figura 2: Alguns dos galpões logísticos adquiridos pelo RBRP11. Fonte: Relatório Gerencial (jun/2020).

Os galpões logísticos estão localizados nas seguintes cidades:

  • 2 galpões logísticos localizados em Hortolândia – SP;
  • 1 galpão logístico localizado em Itapevi – SP;
  • 1 galpão logístico localizado em Resende – RJ.

Embora os galpões logísticos estejam localizados fora dos grandes centros, os seus posicionamentos são estratégicos para atender determinadas regiões.

4 – A gestora mostra aos cotistas que está preocupada com o rendimento do fundo

Além da RBR ser uma gestora transparente, ela mostra que está preocupada com o fluxo de rendimentos distribuídos aos seus cotistas.

De acordo com a gestora, o objetivo de fluxo estimado de rendimentos anuais seria em torno de 7,1 %.

Para ilustrar esse ponto, basta analisar o que a gestora afirmou sobre isso no relatório gerencial do RBRP11 em fevereiro de 2020:

“No mês, conseguimos entregar o resultado prometido, com grande contribuição da estratégia tática: sempre enfatizamos a importância dessa estratégia como um “agente estabilizador” dos dividendos em períodos de alocação.”

Portanto, na minha opinião, esses são alguns dos principais pontos positivos que vejo no RBRP11.

 

Pontos negativos na minha opinião sobre o RBRP11

1 – O fato do RBRP11 ter a possibilidade de fazer desenvolvimento

O RBRP11 é um fundo menos conhecido com número reduzido de cotistas. Portanto, considero um grande risco o fundo atuar em desenvolvimento.

Ao entrar efetivamente em desenvolvimento, o fundo teria que assumir CRIs e tranches para ter capital para executar as obras de possíveis construções.

Além disso, todo mundo já sabe a minha opinião sobre fundos imobiliários que não especialistas em desenvolvimento resolvem fazer desenvolvimento: isso sempre me deixa com um pé atrás!

Por isso, prefiro investir em algum fundo de desenvolvimento que me passe segurança, como o TGAR11.

Se você quer conhecer um pouco mais sobre a minha história com o TGAR11, basta clicar aqui.

Desse modo, mesmo que o RBRP11 não esteja usando essa estratégia de forma ativa, é sempre válido monitorar os passos da gestão em relação a isso.

2 – O RBRP11 não é majoritário em algumas lajes corporativas que compõem o portfólio do fundo

Em 50 % das lajes corporativas presentes no RBRP11, o fundo não é considerado sócio majoritário. Os principais problemas nesse sentido são:

  • Dificuldade de locação de conjuntos menores dentro das lajes corporativas quando as empresas precisam de maior espaço físico;
  • Leilão de preço para locação de conjuntos no mesmo prédio corporativo, o que pode ocasionar dificuldades para relocação dos conjuntos;
  • Perda do poder de barganha durante a negociação sobre possíveis obras a serem realizadas nos empreendimentos.

3 – A gestora RBR Asset Management e o fundo RBRP11 precisam se provar com o tempo

A gestora RBR Asset Management e o fundo RBRP11 têm pouco tempo de mercado, o que não permite uma análise muito aprofundada de seus comportamentos no longo prazo.

Assim, a gestora RBR, embora tenha transparência, ainda precisa buscar um espaço mais representativo nesse cenário de mercado imobiliário crescente.

Ainda que o RBRP11 tenha uma estratégia muito bem delineada e que tem tudo para dar certo, esse êxito está diretamente associado às ações que a gestora irá tomar dentro da sua estratégia.

 

Detalhes finais sobre o RBRP11

O RBRP11 tem um grande potencial para o futuro com ótima perspectiva de ser um fundo interessante para fins de diversificação de carteira de fundos imobiliários.

Agora é acompanhar o trabalho da RBR para que a consolidação da gestora e do fundo aconteçam no mercado de fundos imobiliários.

Você já estudou o RBRP11? Tem o fundo em carteira?

O que acha dos imóveis?

Comenta aí e até breve!

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One Reply to “RBRP11 – Um fundo híbrido promissor”

Leandro Rigon

Lendo o relatório gerencial de maio/2020 li que há um certo entrosamento entre o RBRP e o RBRL. Claro, mesma gestora, mas haverá alguma compra e venda entre um fundo e outro ou mais alguma interação entre eles? E o RBRL é interessante? Obrigado.