Fundos Imobiliários

XPML11 - XP Malls - Um FII de shopping diferenciado

XPML11 - XP Malls - Um FII de shopping diferenciado
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Hoje vamos falar sobre o XPML11, um dos fundos imobiliários do segmento de shopping centers mais famosos da bolsa de valores.

O XP Malls (XPML11) é um fundo imobiliário que criado em 27 de dezembro de 2017. O fundo tem a gestão da XP Vista e é administrado pela BTG Pactual.

Embora a gestora XP Vista tenha pouco tempo de mercado em comparação à outras gestoras, ela tem mostrado qualidade na gestão de fundos como XPML11, XPLG11 e XPIN11.

Durante a pandemia de COVID-19, os fundos imobiliários de shopping como XPML11, HGBS11 e HSML11 sofreram bastante com o fechamento dos estabelecimentos por alguns meses. Desse modo, as cotações dos FIIs de shopping caíram bastante.

Se você quer conhecer mais sobre o HSML11, tem um artigo aqui no blog que fala sobre o fundo, basta clicar aqui.

Então, o objetivo desse artigo não é promover uma análise aprofundada do XPML11, mas discutir alguns pontos positivos e negativos sobre o fundo.

IMPRESSÕES INICIAIS SOBRE O XPML11

Uma das primeiras análises que deve ser feita num fundo de investimento imobiliário é a forma e a transparência de comunicação da gestora com os cotistas.

O site oficial do XPML11 é bastante organizado e funcional, o que facilita o acesso dos cotistas aos relatórios, fatos relevantes e outros documentos emitidos.

Além disso, algo que me chamou a atenção foi que logo na página inicial do fundo, a gestora se preocupa em apresentar 5 possíveis razões para investir no fundo, conforme demonstrado na Figura 1.

Razões para investir no XPML11
Figura 1: Razões apresentadas pela gestora XP Vista para investir no XPML11. Fonte: XPML11 RI.

Todos esses aspectos mostram que a gestora tem preocupação com o futuro do fundo e com os seus cotistas.

PONTOS POSITIVOS NA MINHA OPINIÃO SOBRE O XPML11

1 – O fundo está bem diversificado no número de shoppings centers

Atualmente, o XPML11 tem participações em 12 shoppings centers (jun/2020).

A fim de buscar uma diversificação regional, o fundo tem shoppings centers localizados em 6 estados diferentes (Rio de Janeiro, São Paulo, Bahia, Amazonas, Rio Grande do Norte e Pará).

Dentro dessa abordagem, é possível notar que a gestora buscou novas oportunidades de investimento em regiões diferentes da região Sudeste.

Embora esteja bem diversificado, o fundo sofreu muito com a pandemia de COVID-19, pois grande parte dos shoppings centers fica nas áreas mais afetadas pelo coronavírus (Rio de Janeiro e São Paulo).

2 – O fundo tem participações em shoppings com públicos alvo e características diferentes

Por exemplo, o Catarina Fashion Outlet tem uma estrutura adequada ao conceito de outlet, já o Shopping Downtown, localizado na cidade do Rio de Janeiro, tem o conceito de shopping ao ar livre.

A diversidade de características estruturais dos shoppings permite a atração de diferentes públicos alvo. Este ponto permite o maior fluxo de pessoas.

As diferenças de público alvo também são bastante perceptíveis. Enquanto, o Shopping Cidade Jardim atende ao público A, o Caxias Shopping atende aos públicos B e C.

3 – O fundo investe somente em shoppings que já alcançaram a sua maturidade

Em resumo, os shoppings que compõe o portfólio do XPML11 já passaram pelo seu período de maturação econômica.

4 – O fundo possui uma política agressiva de investimentos

Os fundos imobiliários de shopping como XPML11 e VISC11 têm buscado negociações concorrentes, aumentando o preço dos empreendimentos.

 5 – A comunicação da gestora com os cotistas é eficiente

Esse ponto é fundamental para que os cotistas se sintam confortáveis ao investirem no fundo. Para ilustrar esse fato, vamos analisar a figura 2:

Fato relevante do XPML11
Figura 2: Trecho do fato relevante do XPML11 publicado em 24 de março de 2020. Fonte: XP Malls RI.

No dia 24 de março de 2020, a gestora emitiu um fato relevante aos cotistas que tratava sobre a antecipação da amortização de um CRI.

Além disso, neste mesmo fato relevante, a gestora informou aos cotistas novas notícias sobre o posicionamento dos shoppings do XPML11 em relação a COVID-19.

6 – Ter a XP Vista como gestora do fundo

 A XP investimentos é uma das maiores corretoras independentes do Brasil com potencial de se tornar uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do país.

Inegavelmente, sua equipe de gestores é amplamente qualificada para atuar no mercado imobiliário.

PONTOS NEGATIVOS NA MINHA OPINIÃO SOBRE O XPML11

1 – Ter participação minoritária nos shoppings que compõe o portfólio do fundo

Um dos pontos negativos do XPML11 é a participação inferior a 50 % nos shoppings do portfólio do fundo.

O fato do XPML11 ter participação minoritária faz com que o fundo perca o poder de negociação com sócios majoritários.

2 – Assumir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) para comprar participações em novos shoppings

De acordo com o site da B3, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos privados usados para captação de recursos para financiar transações no mercado imobiliário.

Em resumo, o fundo assume uma dívida lastreada a um CRI na aquisição de novas participações em shoppings.

Então, após assumir um CRI, o fundo permanece alavancado até que o pagamento do CRI ocorra.

 3 – O Caxias Shopping

O Caxias Shopping, localizado no município de Duque de Caxias, no Estado do Rio de Janeiro pode ser considerado um dos piores ativos do fundo.

Nesse sentido, o grande problema do Caxias Shopping é sua localização. O Shopping fica localizado na Rodovia Washington Luiz, uma das vias mais perigosas da região Metropolitana do Rio de Janeiro.

Além disso, a rodovia Washington Luiz é uma rodovia de acesso entre a região metropolitana e serrana do Rio de Janeiro, ou seja, as pessoas usam simplesmente como via de passagem, pois a região não possui grandes atrativos.

A minha opinião sobre o XP Malls…

Desde o mês de abril de 2020, o mercado vem “reprecificando” progressivamente o XPML11. Assim, o valor da cotação do fundo foi retornando à valores mais próximos das cotações do ano de 2019.

Mesmo não tendo um preço tão atrativo quanto os R$ 68,00 de março de 2020, o fundo é sem dúvidas um dos melhores fundos imobiliários de shopping da B3.

Portanto, no meu racional, o XPML11 deve fazer parte da carteira de todo investidor de longo prazo.

 OBS: é só a minha opinião, não é indicação de compra ou venda.

E você, tem o fundo em carteira? O que acha do portfólio do fundo?

Comenta aí!!

 

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One Reply to “XPML11 – XP Malls – Um FII de shopping diferenciado”

Dividend Yield é importante para FIIs e ações? - Rodrigo Colombo

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