CBOP11: Castello Branco Office Park

Eu quero te mandar alguns Ebooks de Graça, deixe o seu Email.

Facebook
Twitter
WhatsApp
Telegram
Pinterest

O Castello Branco Office Park, ou CBOP11 é um dos fundos imobiliários menos conhecidos da gestora Credit Suisse Hedging-Griffo.

Atualmente, o Castello Branco Office Park tem sofrido bastante com a pandemia de COVID-19 devido a adoção do sistema de “home office”.

Inegavelmente, os fundos monoimóveis de lajes como o CBOP11 e o RNGO11 devem levar muito mais tempo para se recuperar desse momento.

Hoje, vamos abordar um pouco sobre o CBOP11 e ver um pouco da minha opinião sobre o fundo.

 

O regulamento do Castello Branco Office Park

O fundo tem por objeto investir em 50% das unidades autônomas que compõem a Torre Jatobá, situada no complexo imobiliário Castello Branco Office Park.

O fundo pode ainda explorar imóveis comerciais, prontos ou em desenvolvimento, espaços como estacionamentos e outros tipos de ativos na forma de empreendimentos comerciais finalizados ou em estágio de desenvolvimento.

Contudo, de acordo com o regulamento, a exploração é permitida, desde que os ativos estejam localizados no complexo Castello Branco Office Park.

Todos os ativos pertencentes ao CBOP11 poderiam ser alugados, arrendados ou explorados de outras formas, de acordo com o interesse do fundo.

Além do investimento nestes ativos, o fundo também pode alocar seus recursos em produtos de renda fixa como:

  • Letras de crédito imobiliário (LCI);
  • Letras hipotecárias (LC);
  • Certificados de recebíveis imobiliários (CRIs);
  • Ações ou cotas de sociedades cujo propósito seja adequado aos interesses do fundo.
  • Cotas de outros fundos de investimento imobiliários.

Conhecendo mais sobre o CBOP11

A Torre Jatobá (Figura 1), único empreendimento do Castello Branco Office Park, é um prédio corporativo localizado na região de Alphaville, na cidade de Barueri.

cbop11
Figura 1: Localização da Torre Jatobá no CBOP11.
Fonte: Relatório Gerencial do CBOP11 (maio / 2020).

O CBOP11 tem direito a exploração da metade de todas as unidades corporativas presentes na Torre Jatobá.

Nos últimos anos, a região de Alphaville atraiu diversos empreendimentos imobiliários pela isenção fiscal da cidade de Barueri.

Todavia, atualmente, as isenções fiscais foram retiradas e, consequentemente, o mercado imobiliário da região deixou de crescer.

A cidade de Barueri é considerada uma boa região para a composição de prédios corporativos pela facilidade de acesso as grandes vias de circulação, inclusive para outros municípios.

Neste sentido, o prédio do CBOP11 é localizado na Avenida Marcos Penteado de Ulhôa Rodrigues que é próxima ao acesso a Rodovia Presidente Castello Branco.

Sendo assim, a localização do CBOP11 é bastante interessante, principalmente para a circulação de pessoas até a capital paulista.

Atualmente, em julho de 2020, o fundo tem aproximadamente 3.900 cotistas e um valor de mercado do fundo cerca de R$ 103 milhões.

A gestão do Castello Branco Office Park

O CBOP11 tem a gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das maiores e melhores gestoras de fundos imobiliários.

A Credit Suisse faz a gestão de fundos como HGLG11, HGRU11 e HGRE11 que estão entre os maiores FIIs da bolsa de valores brasileira.

Embora a gestora execute um excelente trabalho na gestão destes fundos, a CSHG tem FIIs menos expressivos como CBOP11 e GRLV11.

No momento atual de mercado em que os fundos monoimóveis estão mais expostos, é bastante provável que esses fundos sofram mais para se recuperar.

A cotação do CBOP11

Visto que os fundos monoimóveis são os FIIs que irão sofrer mais com os efeitos da pandemia de COVID-19, o CBOP11 é um exemplo real desta situação.

Anteriormente, no ano de 2019, a cotação do CBOP11 (Figura 2) alcançou o valor de R$ 95,00 no encerramento do último pregão do ano.

Devido aos efeitos do coronavírus, em março de 2020, a cotação do fundo recuou para R$ 67,35, ou seja, teve uma queda aproximada de 30 %.

cbop11 cotação
Figura 2: Cotação do CBOP11 no último ano. Fonte: Google Finance (2020).

No mês de julho de 2020, o CBOP11 tem a sua cotação próxima aos R$ 75,00, ou seja, num patamar bem distante da realidade de 2019.

Isso está possivelmente relacionado a leitura do mercado de que o segmento de lajes corporativas é um dos mais afetados pelo sistema de home office.

Portanto, é natural que a cotação do fundo mantenha um patamar de recuperação mais lenta em comparação a fundos de prédios corporativos maiores.

Inquilinos do Castello Branco Office Park

Atualmente, em julho de 2020, o fundo tem três grandes inquilinos que locam parte dos 50 % das unidades autônomas do CBOP11.

Em primeiro lugar, a empresa Enel do segmento elétrico é responsável pelo maior percentual das receitas do fundo com mais de 60 %.

Em segundo lugar, a empresa Azul Linhas Aéreas é responsável por cerca de 25,8 % da receita de locação atual do empreendimento.

Posteriormente, a terceira locatária é a Odontoprev que gera aproximadamente 13,1 % da receita atual do fundo.

A vacância física atual do fundo é de cerca de 10 %, valor abaixo da vacância histórica da região de Alphaville em Barueri.

Quanto aos vencimentos de contratos, cerca de 39 % tem vencimento previsto para o ano de 2022 e os outros 61 % para o ano de 2027.

As revisionais de contratos têm prazos mais próximos, onde 87 % das revisões de contratos do CBOP11 devem ser feitos até o final do ano de 2021.

Dividendos do CBOP11

O fluxo atual de proventos do CBOP11 está reduzido em comparação aos dividendos pagos ao longo do ano de 2019.

Certamente, existem dois grandes fatores que contribuíram para a redução do fluxo de proventos do fundo:

  • Aumento da vacância física do fundo por desocupação de parte das unidades autônomas;
  • Adoção do sistema de home office pela pandemia de COVID-19;

Em especial, devido ao segundo aspecto, o fluxo de dividendos foi reduzido por processos de renegociação de valores de aluguéis.

Sendo assim, os dividendos pagos pelo CBOP11 sofreram uma retração entre R$ 0,10 a 0,14 centavos por cota.

No ano de 2019, os dividendos pagos oscilaram entre R$ 0,50 a R$ 0,52 por cota e, em 2020, os proventos do CBOP11 foram entre R$ 0,40 a R$ 0,49 centavos.

Por consequência desta redução e o aumento do risco do fundo, o dividend yield anual atual (%) é de aproximadamente 7,6 % ao ano.

Minha opinião sobre o CBOP11

No momento atual de expansão do mercado de fundos imobiliários, penso que os FIIs maiores tenderão a se expandir.

Em contrapartida, os fundos imobiliários menores como o CBOP11 e o RNGO11 devem sofrer mais neste tipo de cenário.

Por isso, penso que o CBOP11 é um fundo de maior risco no momento atual e, consequentemente, prefiro não aportar mais nesse ativo.

Um abraço,

Rodrigo Colombo.

Facebook
Twitter
WhatsApp
Telegram
Pinterest

Últimos artigos

Artigos Passados

Que tal dar um gás no seu Aprendizado?

Faça algum dos nossos cursos e aprenda mais rápido e melhor!