Como declarar fundos imobiliários no IR?

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No ano de 2019, o mercado de investidores iniciantes que entraram no mercado de fundos imobiliários que cresceu significativamente, contudo muitos destes investidores não sabem de fato como declarar fundos imobiliários.

A lei dos fundos imobiliários (lei 8668/1993) define que os dividendos mensais pagos pelos fundos imobiliários (FIIs) são isentos de incidência de imposto de renda na fonte.

Atualmente, em julho de 2020, esta lei ainda é válida, embora haja uma ampla discussão sobre a tributação dos dividendos neste momento.

Contudo, caso o investidor iniciante não estiver atento, ele pode simplesmente achar que não deve declarar suas cotas de fundos imobiliários, o que não é verdade.

Então, mesmo que o investidor tenha algumas cotas de um fundo imobiliário, ele deve fazer a declaração do IRPF, conforme determinado pela receita federal para evitar que caia na malha fina.

Neste artigo, vamos falar sobre como devemos declarar os fundos imobiliários no IRPF.

Rendimentos isentos de tributação e tributáveis

Em primeiro lugar, é preciso entender o que são fundos imobiliários em termos legais e como eles funcionam na prática.

Em resumo, os fundos imobiliários são ativos de renda variável que são caracterizados por investimentos no setor imobiliário em bolsa de valores pela aquisição de cotas pelos investidores.

Portanto, os investidores podem comprar cotas de fundos imobiliários de vários tipos para receber semestralmente 95 % dos valores auferidos, na forma de dividendos mensais (proventos).

De acordo com o que foi citado anteriormente, a lei número 8668 de 1993, em seu artigo, 16 define que a arrecadação de rendimentos e ganhos de capital são isentos de incidência de imposto de renda.

Até a presente data, isso significa que os rendimentos mensais (dividendos) fazem parte do grupo da sessão de rendimentos isentos de tributação do Imposto de renda.

Em contrapartida, a questão muda quando o investidor resolve “zerar sua posição” ou vender suas cotas de um determinado fundo imobiliário numa negociação com lucro.

Por exemplo, caso o investidor tenha R$ 10 mil de lucro, a incidência de IR será de 20 % e deverá ser paga através da geração de uma DARF no mês em que ocorreu a negociação na B3.

Ou seja, no exemplo, o investidor deveria pagar um valor de R$ 2 mil reais de imposto de renda retido.

Então, note que o ganho de capital pela negociação na bolsa de valores é passível de imposto de renda! Neste caso, o ganho de capital seria um rendimento tributável!

Entenderam como é simplesmente uma questão de lógica?

Na sequencia do nosso artigo vamos falar mais diretamente como declarar fundos imobiliários usando o aplicativo da receita federal.

Como declarar fundos imobiliários usando o aplicativo da receita federal?

O primeiro passo é baixar o aplicativo da receita federal do ano de exercício no site oficial da instituição para o seu computador.

Após baixar o arquivo, basta você preferencialmente restaurar a declaração do ano anterior para evitar que você tenha que digitar novamente os seus bens e patrimônios.

Aliás, antes de declarar os rendimentos isentos de tributação e rendimentos tributáveis, você deve declarar as cotas de fundos imobiliários como bens e direitos.

Declaração de bens e direitos

Para fazer a declaração de bens e direitos, acesse o botão de bens e direitos na barra lateral do aplicativo do IRPF.

Após clicar no botão, você será redirecionado para a janela mostrada na figura 1.

como declarar fundos imobiliários
Figura 1: Aba de bens e direitos no programa do IRPF.
Fonte: Autoria própria (2020).

No campo código, você deve usar o código 73 para fundos de investimento imobiliário.

Além disso, você deverá lançar o CNPJ do fundo.

Mas, como obter esta informação? É possível obter a informação de duas formas:

  • Extrato demonstrativo que a administradora emite para o exercício daquele ano;
  • Usando plataformas que geram relatório automatizado de IR, como o site meus dividendos.

No campo de discriminação, é recomendado que você escreva um texto descritivo, conforme demonstrado no exemplo abaixo:

Por exemplo, “100 cotas de CHSG Logística FII (HGLG11) no valor total de R$ xxx,xx ; CNPJ do fundo na corretora xxx“. Algumas pessoas ainda optam por colocar o CNPJ da administradora.

Assim, você consegue enumerar a quantidade de cotas dos fundos imobiliários que você tem em carteira e deixar tudo registrado para a Receita Federal.

Posteriormente, é necessário declarar os rendimentos isentos, ou rendimentos não tributáveis.

Declaração de bens e direitos para fundos imobiliários com amortizações

Para fazer adequadamente a declaração do IR para FIIs com amortizações, é necessário subtrair o valor pago em amortizações do preço médio das cotas do FII.

Sendo assim, ao final do processo, você terá declarado o valor real descontado dos pagamentos das parcelas da amortização.

Declaração de rendimentos isentos e não tributáveis

Posto que todas as declarações de cotas de FIIs foram feitas conforme explicado no tópico anterior, vamos ver como declarar os rendimentos isentos.

Em primeiro lugar, basta acessar a opção de rendimentos isentos e não tributáveis na aba esquerda do aplicativo da receita (Figura 2).

como declarar fundos imobiliários 2
Figura 2: Aba de rendimentos isentos de tributação.
Fonte: Autoria própria (2020).

No campo tipo de rendimentos, use o código 26, opção outros.

Ao preencher a opção CNPJ da fonte pagadora, o recomendado é inserir o CNPJ da administradora do fundo. Se o informe estiver informando outro CNPJ, use o CNPJ do relatório da gestora.

Assim, ao colocar o CNPJ correto da administradora, o sistema já gera o nome da instituição pagadora automaticamente.

Na descrição, é necessário colocar os dados gerais, por exemplo: “rendimentos do fundo CSHG Logística FII” e na sequencia informar o valor total recebido no ano do exercício.

Declaração de operações de fundos de investimento imobiliário

As operações de fundos de investimentos imobiliários são as vendas dos FIIs com lucro ou prejuízo realizadas no mês e ao longo do ano.

Antes de tudo, lembre que os FIIs não apresentam a isenção de R$ 20 mil, contudo o valor mínimo para que seja gerada a DARF para pagamento de imposto é de R$ 10,00.

Então, em qualquer venda com valor mínimo acima de R$ 10,00 de lucro gera uma DARF para pagamento de imposto.

Um detalhe importante é que o saldo das negociações com prejuízo ficam acumuladas como saldo a ser debitado ao longo do mesmo ano.

Para acessar esta opção, basta clicar em renda variável na aba esquerda do aplicativo da receita federal e operações de fundos de investimento imobiliário.

O ideal é que o investidor faça os lançamentos progressivamente ao longo dos meses para que o pagamento das DARFs não seja efetuado com atrasos.

Impostos sobre direitos de subscrição de cotas de FIIs

No caso dos impostos que são pagos pela venda de direitos de subscrição de cotas de FIIs, há a incidência do mesmo percentual da venda de cotas de FIIs, ou seja, 20 % do valor de lucro das negociações.

Concluindo o post sobre como declarar fundos imobiliários

Este artigo explicou a base para que os investidores declarem o IR adequadamente, considerando as especificidades dos fundos imobiliários.

Assim, ao ler o post, o investidor iniciante ou avançado terá melhores condições de saber a melhor forma de como declarar o IR dos fundos imobiliários.

Espero que esse post consiga sanar as suas dúvidas principais!

Um forte abraço e até mais!

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