Fundo de investimento imobiliario KNRI11

O fundo de investimento imobiliario KNRI11 é um dos FIIs mais consolidados e consistentes da bolsa de valores brasileira.

A saber, o KNRI11 tem a gestão da Kinea Investimentos LTDA e a administração da Intrag DTVM Ltda.

Ao propósito, o fundo tem como público alvo investidores em geral com a cobrança de uma taxa de administração de 1,25 % ao ano.

Além disso, o Kinea Renda Imobiliária KNRI11 passou por 6 emissões desde o seu IPO na bolsa.

Atualmente, o KNRI FII tem mais 200.000 cotistas, sendo um dos fundos imobiliários de maior liquidez e volume de negociação da B3.

Então, a liquidez diária do KNRI11 em junho de 2020 foi superior a R$ 4 milhões com mais de 445.000 cotas negociadas a mercado.

Embora tenha um rendimento consistente, a rentabilidade do fundo é questionada por alguns investidores pelo seu baixo valor de dividend yield (%).

Assim, o objetivo deste artigo é abordar o que é o KNRI11 FII e discutir a carteira de ativos, a rentabilidade e a cotação do fundo.

O que é o fundo de investimento imobiliario KNRI11?

Em primeiro lugar, o KNRI11 FII, ou Kinea Renda Imobiliária KNRI11, é um FII do tipo tijolo que investe majoritariamente em imóveis e empreendimentos imobiliários.

Inscrito sob o número de CNPJ 12.005.956/0001-65, o FII é um fundo híbrido, conforme informado pelo site RI do KNRI11.

O Kinea Renda Imobiliária KNRI11 foi criado no ano de 2010, ou seja, o fundo teve seu IPO no mesmo ano que o HGLG11.

Como citado anteriormente, o KNRI11 FII tem a gestão da Kinea Investimentos LTDA e a administração da Intrag DTVM Ltda, duas grandes “players” do mercado imobiliário.

O objetivo do KNRI11 é a exploração comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuição prontos ou em desenvolvimento.

Então, o fundo faz a exploração dos empreendimentos através da aquisição de partes ou da sua totalidade, para fins de locação ou arrendamento.

Por ser um fundo híbrido, o regulamento do KNRI11 também prevê que pontos de varejo, tais como lojas ou agências bancárias podem compor o portfólio do fundo.

Atualmente, o KNRI11 apresenta a maior contribuição no IFIX e é considerado o maior FII do Brasil listado na B3 com um patrimônio de R$ 3,7 bilhões.

Como é a carteira do fundo de investimento imobiliario KNRI11?

Portfólio imobiliário do KNRI11 FII

De acordo com a Kinea Investimentos LTDA, o objetivo central do KNRI11 FII é gerar renda da locação de lajes corporativas e galpões logísticos.

Atualmente, em julho de 2020, a carteira do fundo conta com 19 imóveis, sendo 10 prédios corporativos e 9 centros de distribuição (Tabela 1).

Assim, os prédios corporativos do KNRI11 têm área bruta locável (ABL) de cerca de 94.787 m2 e estão totalmente construídos.

Ademais, os centros de distribuição têm uma ABL de cerca de 660.800 m2, sendo que o CD Cabreúva ainda está em desenvolvimento.

Portanto, os prédios corporativos e os centros de distribuição totalizam uma ABL de 755.600 m2 que estão concentrados na região Sudeste.

Tipos e localizações dos imóveis

Os tipos e localizações dos imóveis do fundo de investimento imobiliario KNRI11 estão listados na tabela 1.

Tabela 1. Portfólio de imóveis do KNRI11

 

Imóveis	Tipo de Imóvel	ABL (m2)	Localização
Ed. Athenas	Prédios corporativos	6.230	São Paulo – SP
Ed. Diogo Moreira 184	Prédios corporativos	12.105	São Paulo – SP
Ed. Joaquim Floriano	Prédios corporativos	3.197	São Paulo – SP
Ed. Bela Paulista	Prédios corporativos	6.521	São Paulo – SP
Ed. Madison	Prédios corporativos	8.329	São Paulo – SP
Ed. São Luiz (Torre IV)	Prédios corporativos	11.354	São Paulo – SP
Ed. Boulevard Corporate Tower	Prédios corporativos	20.426	Belo Horizonte – MG
Ed. Botafogo Trade Center	Prédios corporativos	8.083	Rio de Janeiro – RJ
Ed. Buenos Aires Corporate	Prédios corporativos	6.855	Rio de Janeiro – RJ
Ed. Lagoa Corporate	Prédios corporativos	11.687	Rio de Janeiro – RJ
CD PIB	Centros de distribuição	13.836	Sumaré – SP
CD Global Jundiaí	Centros de distribuição	41.468	Jundiaí – SP
CD Jundiaí Industrial Park	Centros de distribuição	75.976	Jundiaí – SP
CD Mogi das Cruzes	Centros de distribuição	69.113	Mogi das Cruzes – SP
CD Itaqua	Centros de distribuição	30.698	Itaquaquecetuba – SP
CD Bandeirantes	Centros de distribuição	99.279	Louveira – SP
CD Cabreúva	Centros de distribuição	177.820	Cabreúva – SP
CD Pouso Alegre	Centros de distribuição	87.750	Pouso Alegre – MG
CD Santa Cruz	Centros de distribuição	64.860	Rio de Janeiro – RJ

Fonte: Relatório Gerencial de maio de 2020.

Inegavelmente, o fundo é muito concentrado no estado de São Paulo com 68,4 % dos imóveis localizados neste estado.

Além disso, 10,5 % dos imóveis localizados em Minas Gerais e 21,1 % dos imóveis localizados no Rio de Janeiro.

O imóvel de desenvolvimento do KNRI11: CD Cabreúva

Atualmente, o KNRI FII é um dos fundos imobiliários que estão desenvolvendo novos imóveis para compor seu portfólio.

Então, a gestora tem destinado parte das receitas auferidas para a construção do CD Cabreúva.

Conforme o último relatório gerencial do KNRI11, aproximadamente 56,9% do fluxo de caixa de junho de 2020 foi destinado para o desenvolvimento.

Ou seja, cerca de R$ 296,4 milhões de reais foram direcionados as obras do CD Cabreúva.

Sendo assim, a gestora comunicou recentemente que o CD Cabreúva encontra-se com o andamento das obras em 16,35%.

Por consequência, a finalização das obras do CD Cabreúva está prevista para o segundo trimestre de 2021.

A princípio, o centro de distribuição Cabreúva terá uma ABL de 177.820 m2, ou seja, 17,8 % da ABL dos imóveis logísticos do fundo.

Carteira Imobiliária do Kinea Renda Imobiliária KNRI11

Em primeiro lugar, sobre as receitas auferidas pelo KNRI11, cerca de 60,7 % das receitas são associadas ao imóveis localizados no Estado de São Paulo.

Do mesmo modo, 20,98 % da receita é oriunda do estado do Rio de Janeiro e 18,33 % do estado de Minas Gerais.

Quanto ao tipo de imóvel e sua relação com a receita total do fundo, cerca de 52,6 % da receita é proveniente dos centros de distribuição e 47,37 % advém dos prédios corporativos.

Atualmente, existe um equilíbrio entre a tipologia dos contratos com os diversos inquilinos.

Neste sentido, cerca de 53,83 % dos contratos são típicos e 46,17 % dos contratos são atípicos.

Em virtude disso, o KNRI11 consegue ter um tempo médio de duração de contratos superior a 9 anos, o que é uma baita vantagem!

Da mesma fora, existe um equilíbrio dos índices usados nos reajustes dos aluguéis do Kinea Renda Imobiliária KNRI11.

Visto que 51,55 % dos aluguéis do KNRI11 FII são reajustados pelo IGP-M e 48,45 % são reajustados pelo IPCA.

Com o intuito de diversificar, o fundo tem 82 contratos ativos com mais de 50 empresas de diversos setores (Figura 1).

Além disso, o cronograma de vencimentos de contratos mostra que 62 % dos contratos do fundo terão vencimento em 2024 ou mais.

Em último lugar, quanto aos revisionais de contratos, cerca de 22 % dos contratos do KNRI11 FII serão revisados até o ano de 2022.

Vacância histórica

O fundo de investimento imobiliario KNRI11 apresenta uma baixa vacância histórica (Figura 3).

De acordo com o site Clube FII, a vacância histórica do fundo variou entre 0 a 13 % desde a negociação do fundo em bolsa.

Atualmente, o fundo reportou uma desocupação de 540 m2 no Ed. Lagoa Corporate, o que fez com que a vacância física aumentasse para 5,68 %.

Assim, a atual vacância física estimada é de 42.198 m2.

Embora haja esse aumento de vacância física, o fundo ainda tem um valor de vacância bastante reduzido.

Similarmente, a vacância financeira do fundo também é considerada reduzida, sendo estimada em apenas 8,78%.

KNRI11 Rendimentos

Anteriormente ao mês de novembro de 2018, pagava aos seus cotistas um valor de rendimentos entre R$ 0,82 a 0,92 por cota.

Então, em média, o fundo imobiliário KNRI11 dividendos anuais médios entre R$ 9,84 a 11,04 por cota.

Posteriormente, após essa data, os rendimentos mensais pagos pelo fundo são R$ 0,74 por cota.

Desse modo, os dividendos pagos pelo fundo de investimento imobiliario KNRI11 em 2019 foram R$ 8,88 por cota.

Ademais, nos últimos 3 meses, o KNRI11 distribuiu um retorno mensal de R$ 0,65 por cota aos seus cotistas.

Sobretudo a redução dos rendimentos mensais é justificada pelo impacto da pandemia de COVID-19.

Nos últimos 12 meses, o fundo pagou aproximadamente R$ 8,61 por cota.

Sendo assim, o dividend yield atual (%) estimado do KNRI11 é de 5,46 % ao ano, valor considerado baixo por alguns investidores.

Ainda assim, ao considerar a solidez e resiliência do fundo, os rendimentos do KNRI11 são bastante interessantes pela diversificação do fundo.

KNRI11 cotação

Visto que a cotação do KNRI11 hoje é de R$ 156,75 e pode-se considerar que o preço está “descontado” em relação à sua cotação de 5 meses atrás.

Anteriormente, em fevereiro de 2020, a cotação do KNRI11 estava em torno de R$ 170,00.

A saber, o valor “descontado” das cotas do fundo pode ser justificado pela pandemia de COVID-19 e pelo seu impacto no setor de lajes corporativas.

Então, o cenário esperado é que a cotação do KNRI11 volte a subir mais significativamente quando estes impactos forem reduzidos.

Minha opinião sobre o fundo de investimento imobiliário KNRI11

Em primeiro lugar, penso que o Kinea Renda Imobiliária KNRI11 é um dos fundos mais antigos, sólidos e resilientes da B3.

Ademais, vejo que o KNRI11 tem um dos melhores portfólios de imóveis entre todos os fundos imobiliários listados na bolsa de valores.

Certamente, a Kinea Investimentos LTDA. é uma das melhores gestoras do mercado brasileiro de fundos imobiliários.

Em contrapartida, acho que o desenvolvimento de imóveis é sempre um risco adicional ao fundo, mesmo que a gestora seja competente.

Ao mesmo tempo, não penso que os dividendos pagos pelo KNRI11 FII sejam reduzidos ou que a sua rentabilidade também seja reduzida.

Por isso, penso que o fundo de investimento imobiliario KNRI11 é um dos FIIs que deve compor a carteira de todos os investidores de longo prazo.

Só para exemplificar, o Kinea Renda Imobiliária é um dos fundos de maior representatividade da minha carteira.

Então, o que você pensa sobre o KNRI11?

Por que você investe ou investiria nele?