GALG11 – FII Guardian Logística

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O segmento de fundos imobiliários logísticos tem se expandido bastante nos últimos anos. Por isso, hoje vamos falar sobre o GALG11, ou FII Guardian Logística, um FII logístico .

O fundo imobiliário é um FII com um reduzido número de cotistas com cerca de 2.034 e mais de 5 milhões de cotas negociadas na B3.

Devido ao cenário econômico favorável, os fundos logísticos são interessantes opções de investimentos para diversificação de carteira.

Então, no artigo de hoje, vamos falar sobre o que é GALG11, seus ativos imobiliários, sua cotação e dividendos nos últimos meses.

O que é GALG11?

O GALG11, ou Guardian Logística, é um fundo imobiliário de tijolo do segmento logístico.

O fundo teve seu início de negociação na bolsa em outubro de 2020, ou seja, o IPO do GALG11 ocorreu há menos de 8 meses.

Em outras palavras, o GALG11 é apenas um novato em comparação a fundos mais sólidos do mesmo segmento como o HGLG11.

De acordo com o site Mundo FII, o fundo tem prazo indeterminado de duração e tem a gestão da Guardian Capital.

O objetivo do fundo é obter renda através da locação de imóveis logísticos localizados fora dos grandes centros comerciais.

De acordo com o regulamento do fundo, o GALG11 tem como objetivo investir no mínimo de 2/3 do seu patrimônio líquido em imóveis prontos e/ou em fase de desenvolvimento.

Quanto ao pagamento dos imóveis, o regulamento diz que o pagamento pode ser feito a vista ou a prazo, de modo que o pagamento a prazo pode gerar alavancagem do fundo.

Pelo fato de não definir em regulamento o percentual de desenvolvimento, o fundo pode ter alavancagem durante o processo de desenvolvimento de novos ativos imobiliários.

Além disso, as cotas do fundo são destinadas a investidores em geral que podem negociar estas cotas no mercado secundário.

Em relação às emissões, a gestora Guardian tem bastante autonomia para lançar emissões a mercado num montante de até R$ 1 bilhão, sem a necessidade de convocar assembleia. 

Atualmente, o valor patrimonial do fundo é de R$ 491,8 milhões com um valor de mercado de R$ 638 milhões.

Assim como os fundos mais recentes negociados na bolsa de valores, o GALG11 não participa do índice de fundos imobiliários (IFIX).

Atualmente, o volume diário de cotas negociadas é de cerca de 240.

A seguir, vamos falar sobre os ativos imobiliários do GALG11.

Ativos imobiliários do GALG11

Então, neste tópico vamos falar sobre os ativos imobiliários do FII Guardian Logística.

O GALG11 é um FII que tem como foco principal o investimento em imóveis logísticos destinados a locação por grandes inquilinos.

A figura 1 mostra a localização dos imóveis logísticos do fundo.

galg11
Figura 1: Ativos imobiliários do GALG11.
Fonte: Relatório Gerencial.

De acordo com o último relatório gerencial do fundo, o GALG11 tem 6 imóveis logísticos nos seguintes estados brasileiros: São Paulo (2 imóveis), Rio Grande do Sul (2 imóveis), Bahia (1 imóvel) e Pernambuco (1 imóvel).

Em outras palavras, grande parte dos galpões logísticos tem posicionamento em regiões fora dos grandes centros. 

Isso significa que em casos de vacância, realocar determinados ativos localizados em regiões mais isoladas torna-se difícil.

Os principais locatários dos imóveis do fundo são: Air Liquide, BRF, Souza Cruz e Almanana.

Além disso, o fundo tem majoritariamente contratos atípicos (100 %) que tem maior duração em comparação aos contratos típicos.

As classes de ativos que compõe a carteira do GALG11 é representada na figura 2.

galg11 ativos imobiliários
Figura 2: Ativos imobiliários do GALG11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Atualmente, cerca de 90 % do patrimônio líquido (PL) do fundo são ativos na forma de imóveis para locação, enquanto 4,1 % do PL está na forma de CRI.

Em fevereiro de 2020, o fundo tem ainda cerca de 6 % na forma de renda fixa para futuras aquisições de imóveis.

A figura 3 mostra a contribuição de cada imóvel na arrecadação de receita do Guardian Logística FII.

galg11 imóveis
Figura 3: Receita por ativo do GALG11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Atualmente, o fundo tem grande parte de sua receita total associada a três imóveis:

  • Souza Cruz Cachoeirinha – 37 % da receita do fundo;
  • BRF Salvador – 33 % da receita do fundo;
  • BRF Visa – 22 % da receita do fundo.

Neste sentido, é possível que o fundo consiga diluir o risco através de novas emissões e subscrições de cotas no futuro.

Em seguida, vamos falar sobre os dividendos do GALG11.

Dividendos GALG11

O Guardian Logística é um FII relativamente novo no mercado de renda variável. O seu IPO é bastante recente.

A despeito disso, vamos analisar o fluxo de dividendos do fundo até o presente momento, somente para fins de análise prévia.

Cabe ressaltar que a análise de fluxo de dividendos deve ser feita sempre considerando o longo prazo.

Nos últimos 4 meses, o fundo GALG11 distribuiu dividendos de R$ 2,71 por cota com um pagamento médio mensal de R$ 0,23.

No mesmo período, com os valores distribuídos, o fundo teria um DY médio de 0,2 % ao mês.

Em fevereiro de 2021, o fundo distribuiu proventos de R$ 0,81 por cota, um valor bastante interessante em comparação a outros fundos do mesmo segmento.

Cotação do Guardian Logística

Enfim, vamos falar sobre a cotação do FII Guardian Logística.

Assim, nos últimos meses, a cotação do fundo valorizou cerca de 4 %. A cotação mínima no período é de R$ 110,00, enquanto a cotação máxima do Guardian Logística é de R$ 116,39.

Por isso, o fundo não tem uma valorização de cota significativa desde o início de sua negociação na bolsa de valores.

A cotação do fundo GALG11 hoje é de R$ 114,53.

Vale a pena estudar o Guardian Logística?

Certamente, assim como outros FIIs logísticos, o Guardian Logística é um fundo que vale a pena estudar e acompanhar.

Como a gestora é nova, vale a pena também monitorar o trabalho da gestora para ver se ela vai se destacar no mercado de fundos imobiliários.

Em meio a um cenário tão competitivo e com uma proposta de imóveis um pouco diferente, o fundo pode compor um portfólio interessante no longo prazo.

Entretanto, atualmente o fundo tem alavancagem, o que afeta a estabilidade financeira do fundo.

Então é isso pessoal!

Um forte abraço,

Rodrigo Colombo.

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