Inegavelmente, o fundo imobiliário HGBS11 é um dos FIIs mais conhecidos do segmento de shopping center, contudo sua cotação vem sofrendo bastante ao longo do ano de 2020.
O HGBS11 tem a gestão da Hedge Investiments, uma das mais relevantes gestoras do mercado de FIIs atualmente.
A Hedge Investiments é responsável pela gestão de alguns fundos muito conhecidos como o HFOF11, um dos fundos de fundos mais negociados da bolsa de valores brasileira.
Embora a gestão faça um ótimo trabalho, entretanto, fundos de shopping como o HGBS11 e o XPML11 têm apresentado grande volatilidade em suas cotações.
Então, neste artigo vamos explicar o que está acontecendo com o fundo e quais os possíveis impactos da volatilidade da cotação no longo prazo.
Conhecendo um pouco sobre o HGBS11…
O Hedge Brasil Shopping FII, ou HGBS11, é um fundo imobiliário do segmento de shopping center registrado com CNPJ número 08431747/0001-06.
O fundo tem a gestão da Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda e a administração da Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.
De acordo com o RI do HGBS11, o fundo teve seu IPO em novembro de 2006 e tem como principal público alvo investidores em geral.
Além disso, o RI do HGBS11 também informa que não é cobrada nenhuma taxa de performance e que a taxa de administração é de 0,6 % ao ano sobre o valor de mercado das cotas.
O fundo tem prazo indeterminado de duração e conta com uma gestão ativa responsável pelas 8 emissões do fundo nos últimos 14 anos.
De acordo com o regulamento do FII, o objetivo do investimento do fundo é gerar rendimentos pela aquisição e exploração comercial de participações em shopping centers construídos e em operação.
Os shopping centers do portfólio do fundo devem ter pelo menos 15.000 m² de área bruta locável (ABL) com localizações em regiões relevantes e que tenham número de habitantes superior a 500 mil.
Dessa forma, o HGBS11 consegue investir em shopping centers que tem posicionamento muito relevante nas cidades que estão localizados.
A qualidade do portfólio do HGBS11
Atualmente, de acordo com o relatório gerencial do mês de junho de 2020, o fundo têm 16 shopping centers (Figura 1), distribuídos em 11 cidades e 5 estados.
Fonte: Relatório Gerencial do fundo (Jun/2020).
A diversificação mostra que os principais ativos possuem participações entre 10 e 20 % no patrimônio do fundo.
Além disso, o HGBS11 tem alta concentração de ativos no estado de São Paulo (87 %) e ativos nos estados de Mato Grosso, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Santa Catarina, com participações iguais ou inferiores a 4 %.
No mês de junho de 2020, o fundo contava com 87 % dos seus investimentos em imóveis físicos, 11,3 % em cotas de FIIs para liquidez, 1 % em CRI e 1,1 % em fundos de renda fixa.
A boa diversificação de operadores também é um ponto positivo do fundo.
Na minha opinião, o portfólio de ativos do HGBS11 é um dos melhores dos FIIs do segmento de shopping centers.
A despeito da questão do Goiabeiras Shopping que é um entrave judicial que se arrasta há alguns anos, o HGBS11 continua sendo um ótimo FII atualmente.
O que está acontecendo com a cotação do HGBS11?
Desde março de 2020, com a quarentena ocasionada pela pandemia de COVID-19, os FIIs dos segmentos de shopping centers têm sofrido bastante.
Na época, os shopping centers foram fechados sem prazo determinado para reabertura.
Ao longo dos últimos meses, a retomada extremamente gradual de reabertura de estabelecimentos comerciais e shopping centers ainda é uma realidade que causa uma incerteza no mercado.
É exatamente essa incerteza que faz com que os investidores tenham medo de investir nos FIIs de shopping centers atualmente.
Então, vamos entender o efeito disso na cotação do HGBS11 usando a figura 2.
Fonte: Google Finance (2020).
Nos últimos 12 meses, a cotação do HGBS11 caiu cerca de R$ 45,98, ou seja, o fundo acumula atualmente uma desvalorização de 18,7%.
Mas, Rodrigo, o que justifica essa desvalorização acentuada?
Conforme dito anteriormente, em março de 2020 ocorreu o fechamento dos shopping centers pela pandemia de COVID-19 e o mercado entrou num período de forte queda.
A queda da cotação do HGBS11 acompanhou o medo dos investidores devido a pandemia, o que causou um grande fluxo de vendas de cotas.
Este grande fluxo de vendas de cotas ocasiona a queda da cotação dos ativos, como no caso do HGBS11.
Sendo assim, o principal motivo para a desvalorização da cotação do HGBS11 é o medo que é algo natural durante uma crise de saúde pública.
Devido ao medo, muitos investidores migraram para a renda variável com objetivo de garantir o capital para passar pela possível crise econômica.
Certamente, o cenário de retomada gradual das atividades dos shopping centers também é um fator que tem afastado muitos investidores desse tipo de FII.
Este cenário criou uma modificação importante na distribuição de proventos do HGBS11 nos últimos meses.
Como a cotação do HGBS11 tem relação com a distribuição de proventos?
De fato, o fechamento e a retomada gradual dos shopping centers afetaram diretamente o fluxo de proventos e dividendos distribuídos pelo HGBS11 (Figura 3).
Fonte: Mundo FII (2020).
Com efeito dessa retomada gradual, os proventos do HGBS11 caíram drasticamente nos últimos 5 meses.
O fundo imobiliário HGBS11 distribuía proventos de forma consistente na faixa de R$ 1,40 por cota.
Por consequência da pandemia, o FII HGBS11 distribuiu dividendos na faixa de R$ 0,35 por cota nos últimos meses.
A redução drástica do fluxo de dividendos e proventos do fundo também é um fator que fez com que os investidores iniciantes e que não estudam o mercado zerassem suas posições no HGBS11.
Desse modo, quando um fluxo maior de investidores vende suas cotas, a cotação do HGBS11 também vai seguir a mesma tendência de queda acentuada.
Minha visão sobre o momento de mercado e a variação da cotação do HGBS11
Na minha opinião, penso que o Hedge Brasil Shopping FII é um dos fundos imobiliários de shopping centers mais consistente da bolsa de valores.
Sem dúvidas, o portfólio de ativos do fundo é muito diferenciado em comparação a outros FIIs menos tradicionais desse segmento.
Sendo assim, o fundo HGBS11 tem uma qualidade inquestionável.
Contudo, o momento de retomada gradual ainda não promoveu a normalização do fluxo de proventos do HGBS11, o que traz incerteza aos investidores mais inexperientes.
Portanto, acredito que num futuro de curto a médio prazo, os shopping centers voltarão com 100 % das atividades e o fluxo de dividendos irá se normalizar.
Por consequência, a cotação futura do HGBS11 vai acompanhar o seu fluxo de proventos, desde que a qualidade da gestão e ativos seja mantida.
Desse modo, acredito que o HGBS11 é uma ótima oportunidade de mercado, por sua solidez ao longo de sua história de bolsa de valores.
E você, tem o HGBS11 em carteira?
Comprou muito durante a crise?
Me diz aí!
Forte abraço!
