Os fundos imobiliários de lajes corporativas como o HGPO11 são procurados por investidores mais experientes para diversificação de carteira.
Certamente, o segmento de lajes corporativas é um setor que sofre bastante durante a crise.
Entretanto, os bons FIIs desse segmento como o HGPO11 tem conseguido permanecer resilientes ao longo do tempo.
Sendo assim, vamos falar sobre o HGPO11, seus ativos imobiliários, rentabilidade, cotação e dividendos.
O que é o HGPO11?
O CSHG Prime Offices FII, ou HGPO11, é um fundo imobiliário de tijolo do segmento de lajes corporativas.
De acordo com o relatório do HGPO11, o fundo com a gestão e administração da Credit Suisse Hedging-Griffo.
A gestora é considerada uma das maiores gestoras de FIIs do Brasil.
Em julho de 2020, o fundo tem um valor de mercado de R$ 345 milhões com valor patrimonial de cota de R$ 203,67.
O CSHG Prime Offices FII teve seu IPO em 14 de outubro de 2010 e tem prazo indeterminado de duração.
Atualmente, são negociadas a mercado cerca de 1,65 milhão de cotas do FII.
O fundo tem participação de 0,4 % no IFIX e a taxa de administração é de 0,625% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do fundo.
Ativos imobiliários do HGPO11
O HGPO11 tem dois ativos imobiliários em seu portfólio que são os edifícios Platinum e Metropolitan (Figura 1).
Fonte: Relatório Gerencial.
O edifício Metropolitan corresponde a 80,3 % e o edifício Platinum corresponde a 19,7 % dos ativos imobiliários.
Os ativos imobiliários do fundo são localizados na região Itaim Bibi na cidade de São Paulo.
Nesse sentido, a região é conhecida pela grande quantidade de lajes corporativas de alto padrão.
A área bruta locável total do CSHG Prime Offices é 12.613 metros quadrados.
Além disso, o fundo imobiliário ainda tem ativos de renda fixa em carteira que representam cerca de 0,3 %.
Evolução da vacância física e contratos
O HGPO11 é um FII que historicamente apresenta uma baixa vacância (Figura 2).
Nos últimos 12 meses, a vacância do fundo não excedeu 2 %.
Atualmente, os ativos imobiliários são locados para 32 locatários diferentes.
Desse modo, os locatários mais relevantes são o Grupo Votorantim, uma holding que representa 20,43 % das receitas do fundo e a empresa Heurius com 6,04%.
Então, os outros locatários possuem representatividade menor do que 5 % das receitas do fundo.
Os vencimentos dos contratos do HGPO11 serão 48 % após o ano de 2024 e 52 % dos vencimentos de contrato até 2024 (Figura 3).
Ademais, as revisionais dos contratos do fundo estão concentradas nos anos de 2021 e 2022 com cerca de 60 %.
Os índices de reajustes dos contratos são baseados majoritariamente no IGP-M (94,5 %).
Fonte: Relatório Gerencial.
Fluxo de rendimentos do CSHG Prime Offices
No ano de 2020, o HGPO11 apresentou crescimento dos processos de deferimento, inadimplência e negociações de aluguéis (Figura 4).
Fonte: Relatório Gerencial.
Em julho de 2020, 90 % dos aluguéis foram pagos integralmente, 5 % dos aluguéis estão em processo de deferimento e 5 % está em processo de inadimplência.
Ainda assim, as receitas do fundo não foram significativamente afetadas nos últimos meses.
Desse modo, o fluxo de dividendos do HGPO11 tem mantido os patamares mesmo com o período de dificuldade do mercado de lajes corporativas.
Fonte: Relatório Gerencial.
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu proventos médios de R$ 0,89 por cota com dividendo anual total de R$ 10,63.
Em julho de 2020, o CSHG Prime Offices distribuiu R$ 0,89 por cota aos seus cotistas.
Então, o DY médio mensal é de 0,49 % em relação ao valor da cota.
Além disso, o DY atual dos últimos 12 meses é de 5 % a.a.
A rentabilidade no longo prazo do HGPO11 é outro ponto que chama a atenção na análise do fundo.
Fonte: Relatório Gerencial.
Desde o início da negociação do fundo na bolsa de valores, o HGPO11 rendeu 303,1 %, enquanto a rentabilidade histórica dos últimos 12 meses foi de 22,1%.
Em 2020, o fundo acumula uma rentabilidade de – 3,4 % que é superior a rentabilidade do IFIX no mesmo período.
Em agosto de 2020, o HGPO11 mostra uma recuperação com rentabilidade de 2 %.
Cotação do CSHG Prime Offices
Atualmente, a cotação do fundo tem apresentado uma recuperação perante o cenário de crise.
Durante o ano de 2019, a cotação do CSHG Prime Offices alcançou o patamar de R$ 224,00.
Em contrapartida, em março de 2020, a cotação do fundo bateu o valor de R$ 168,00.
Em agosto de 2020, o valor da cota do HGPO11 hoje alcançou o valor de R$ 213,98.
Isso mostra que o fundo está conseguindo se recuperar rapidamente, mesmo num segmento que sofre bastante com a crise.
Então, hoje é basicamente isso!
Um forte abraço,
Rodrigo Colombo.
