HGPO11 – CSHG Prime Offices FII

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Os fundos imobiliários de lajes corporativas como o HGPO11 são procurados por investidores mais experientes para diversificação de carteira.

Certamente, o segmento de lajes corporativas é um setor que sofre bastante durante a crise.

Entretanto, os bons FIIs desse segmento como o HGPO11 tem conseguido permanecer resilientes ao longo do tempo.

Sendo assim, vamos falar sobre o HGPO11, seus ativos imobiliários, rentabilidade, cotação e dividendos.

O que é o HGPO11?

O CSHG Prime Offices FII, ou HGPO11, é um fundo imobiliário de tijolo do segmento de lajes corporativas.

De acordo com o relatório do HGPO11, o fundo com a gestão e administração da Credit Suisse Hedging-Griffo.

A gestora é considerada uma das maiores gestoras de FIIs do Brasil.

Em julho de 2020, o fundo tem um valor de mercado de R$ 345 milhões com valor patrimonial de cota de R$ 203,67.

O CSHG Prime Offices FII teve seu IPO em 14 de outubro de 2010 e tem prazo indeterminado de duração.

Atualmente, são negociadas a mercado cerca de 1,65 milhão de cotas do FII.

O fundo tem participação de 0,4 % no IFIX e a taxa de administração é de 0,625% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do fundo.

Ativos imobiliários do HGPO11

O HGPO11 tem dois ativos imobiliários em seu portfólio que são os edifícios Platinum e Metropolitan (Figura 1).

HGPO11
Figura 1. Ativos imobiliários do HGPO11.
Fonte: Relatório Gerencial.

O edifício Metropolitan corresponde a 80,3 % e o edifício Platinum corresponde a 19,7 % dos ativos imobiliários.

Os ativos imobiliários do fundo são localizados na região Itaim Bibi na cidade de São Paulo.

Nesse sentido, a região é conhecida pela grande quantidade de lajes corporativas de alto padrão.

A área bruta locável total do CSHG Prime Offices é 12.613 metros quadrados.

Além disso, o fundo imobiliário ainda tem ativos de renda fixa em carteira que representam cerca de 0,3 %.

Evolução da vacância física e contratos

O HGPO11 é um FII que historicamente apresenta uma baixa vacância (Figura 2).

hgpo11
Figura 2. Vacância do HGPO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Nos últimos 12 meses, a vacância do fundo não excedeu 2 %. 

Atualmente, os ativos imobiliários são locados para 32 locatários diferentes.

Desse modo, os locatários mais relevantes são o Grupo Votorantim, uma holding que representa 20,43 % das receitas do fundo e a empresa Heurius com 6,04%.

Então, os outros locatários possuem representatividade menor do que 5 % das receitas do fundo.

Os vencimentos dos contratos do HGPO11 serão 48 % após o ano de 2024 e 52 % dos vencimentos de contrato até 2024 (Figura 3).

Ademais, as revisionais dos contratos do fundo estão concentradas nos anos de 2021 e 2022 com cerca de 60 %.

Os índices de reajustes dos contratos são baseados majoritariamente no IGP-M (94,5 %).

 

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Figura 3. Vencimentos e revisões dos contratos do HGPO11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Fluxo de rendimentos do CSHG Prime Offices

No ano de 2020, o HGPO11 apresentou crescimento dos processos de deferimento, inadimplência e negociações de aluguéis (Figura 4).

HGPO11 rendimentos
Figura 4. Percentual da receita contratada no HGPO11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Em julho de 2020, 90 % dos aluguéis foram pagos integralmente, 5 % dos aluguéis estão em processo de deferimento e 5 % está em processo de inadimplência.

Ainda assim, as receitas do fundo não foram significativamente afetadas nos últimos meses.

Desse modo, o fluxo de dividendos do HGPO11 tem mantido os patamares mesmo com o período de dificuldade do mercado de lajes corporativas.

dividendos CSHG Prime Offices
Figura 5. Dividendos do HGPO11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu proventos médios de R$ 0,89 por cota com dividendo anual total de R$ 10,63.

Em julho de 2020, o CSHG Prime Offices distribuiu R$ 0,89 por cota aos seus cotistas.

Então, o DY médio mensal é de 0,49 % em relação ao valor da cota.

Além disso, o DY atual dos últimos 12 meses é de 5 % a.a.

A rentabilidade no longo prazo do HGPO11 é outro ponto que chama a atenção na análise do fundo.

Rentabilidade CSHG Prime Offices
Figura 6. Rentabilidade do HGPO11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Desde o início da negociação do fundo na bolsa de valores, o HGPO11 rendeu 303,1 %, enquanto a rentabilidade histórica dos últimos 12 meses foi de 22,1%.

Em 2020, o fundo acumula uma rentabilidade de – 3,4 % que é superior a rentabilidade do IFIX no mesmo período.

Em agosto de 2020, o HGPO11 mostra uma recuperação com rentabilidade de 2 %.

Cotação do CSHG Prime Offices

Atualmente, a cotação do fundo tem apresentado uma recuperação perante o cenário de crise.

Durante o ano de 2019, a cotação do CSHG Prime Offices alcançou o patamar de R$ 224,00.

Em contrapartida, em março de 2020, a cotação do fundo bateu o valor de R$ 168,00.

Em agosto de 2020, o valor da cota do HGPO11 hoje alcançou o valor de R$ 213,98.

Isso mostra que o fundo está conseguindo se recuperar rapidamente, mesmo num segmento que sofre bastante com a crise.

Então, hoje é basicamente isso!

Um forte abraço,

Rodrigo Colombo.

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