Neste artigo, vamos discutir um pouco sobre o CSHG Renda Urbana, ou HGRU11, um dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) que cresceu absurdamente no último ano.
Lançado em abril de 2018, o HGRU11 não era considerado um dos fundos “mais detectados pelos radares dos investidores” em renda variável, até que a gestora fez movimentos estratégicos para expansão do fundo.
De fato, o crescimento do HGRU11 no último ano se deu pela competência da gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) em lançar emissões e alocar rapidamente os recursos obtidos para a aquisição de imóveis.
Por consequência, a rapidez da gestão fez com que o HGRU11 tivesse um ganho de valor de mercado gigantesco!
Atualmente, em junho de 2020, o fundo tem seu valor de mercado superior a 1,1 bilhão de reais!
Além disso, a CSHG também é conhecida pela gestão de outros FIIs muito conhecidos como: HGLG11, GRLV11, CBOP11, HGCR11 e HGRE11.
Aqui no blog tem um artigo que fala sobre o HGLG11. Para acessar, basta clicar aqui.
Então, por esses fatos, resolvi escrever esse artigo discutindo um pouco sobre o fundo.
O regulamento do Fundo
No anexo I do regulamento do HGRU11, a gestora discute a política e os critérios de aquisição de ativos. Nesse sentido, a gestora define como critérios fundamentais os pontos listados na figura 1.
Fonte: Regulamento do HGRU11.
Certamente, conforme visto na figura 1, a política da CSHG no estudo de viabilidade de aquisição de imóveis para o HGRU11 é bastante detalhista.
Nesse sentido, existe a possibilidade de investimentos em imóveis em qualquer localidade do Brasil, desde que sejam centros urbanos.
Assim, num mercado crescente, isso é uma baita vantagem, pois a gestora pode adquirir imóveis em cidades menos concorridas, o que proporciona negociações com preços mais atrativos.
Mas, Rodrigo, quais os tipos de imóveis que o HGRU11 pode adquirir?
Sequencialmente, o anexo I do regulamento do fundo define o tipo de imóvel que pode fazer parte do portfólio do mundo. A figura 2 mostra o parágrafo que discute este ponto.
Fonte: Regulamento do HGRU11.
Desse modo, o HGRU11 prioriza “a aquisição de empreendimentos imobiliários prontos e devidamente construídos, terrenos ou imóveis em construção, voltados para uso institucional ou comercial”.
Ou seja, ao investir em imóveis institucionais e comerciais, o HGRU11 passou a ser um fundo híbrido!
Além disso, o fundo não prioriza o investimento em imóveis dos segmentos mais tradicionais de FIIs como: logístico, lajes corporativas e/ou shopping center.
Surpreendentemente, no momento do mercado atual, alguns FIIs têm focado no crescimento de seu portfólio pela aquisição e incorporação de imóveis nos segmentos institucionais e comerciais como o HGRU11 e o RBVA11.
Se você tem dúvidas sobre os fundos híbridos e quer saber mais sobre a minha visão sobre eles, leia esse artigo.
Um pouco sobre o histórico do HGRU11…
Em princípio, a primeira emissão de cotas do fundo encerrada em 27 de abril de 2018, permitiu a aquisição de um imóvel educacional locado para IBMEC.
Este imóvel está bem localizado no bairro da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro.
Mesmo com o imóvel sendo bem localizado e com um inquilino bastante forte no seu segmento de atuação, o fundo tinha apenas 1896 cotistas ao final do primeiro ano.
Além disso, o HGRU11 era um fundo monoimóvel / monoinquilino, o que representava um risco maior de exposição a um mercado que começava a se movimentar para crescer.
Desse modo, a CSHG numa movimentação de mercado extremamente estratégica lançou o prospecto definitivo da segunda emissão de cotas em 17 de outubro de 2019.
Surpreendentemente, o pipeline do prospecto definitivo mostrou a potencial aquisição de mais 12 imóveis com Cap Rate médio de 8,8 %, considerado um valor bem atraente.
Embora o fundo estivesse ampliando absurdamente o seu portfólio, 10 imóveis comerciais seriam locados para o mesmo inquilino (WMB Supermercados do Brasil LTDA) e 2 imóveis seriam locados para instituições educacionais.
Com a ótima estratégia da gestora e a aquisição dos imóveis do pipeline, o HGRU11 se tornou um fundo com maior visibilidade no mercado, alcançando 45.000 cotistas em maio de 2020.
O HGRU11 atualmente…
Recentemente, em maio de 2020, a gestora anunciou a terceira emissão de cotas para investidores profissionais e cotistas do fundo.
A terceira emissão de cotas visou arrecadar um valor total de R$ 300 milhões, sendo o mínimo de arrecadação de R$ 20 milhões, direcionados à aquisição de imóveis menores.
Nesse sentido, a gestora aproveitou a crise ocasionada pela pandemia de COVID-19 e buscou novas oportunidades para investir em imóveis com preços mais “descontados”.
As aquisições mais recentes do fundo foram: o Edifício Santo Alberto, localizado na cidade de São Paulo e o Edifício da Estácio, localizado em Salvador, com Cap Rate de 8,71 e 11,3 %, respectivamente.
Como resultado,em junho de 2020, o portfólio do HGRU11 tem 14 imóveis (Figura 3), o que garante uma grande diversificação ao fundo num mercado competitivo.
Fonte: Relatório Gerencial do HGRU11 (maio / 2020).
De acordo com a figura 3, é possível ver que os imóveis estão distribuídos em 4 estados, Rio de Janeiro, São Paulo, Bahia e Paraná.
Embora haja grande diversificação em número de imóveis, os imóveis estão concentrados nas cidades de São Paulo (41,8 %) e Rio de Janeiro (14,1 %).
Minha opinião sobre o HGRU11…
Na minha visão, o HGRU11 é um dos fundos que mais cresceram dentro do cenário atual do mercado de fundos imobiliários no Brasil.
Desse modo, é natural que o fundo chame a minha atenção, pois estudo constantemente os movimentos das gestoras e quais são os impactos desses movimentos nos FIIs.
Atualmente, o HGRU11 ainda está no meu radar, ou seja, ainda não o tenho em carteira.
Em primeiro lugar, penso que a concentração de 10 imóveis do fundo locados para o mesmo inquilino como um ponto preocupante, embora o inquilino seja bom.
Em segundo lugar, acredito que os imóveis poderiam estar menos concentrados nos grandes centros urbanos, principalmente no município de São Paulo.
Então, embora a gestora seja excelente, no momento, prefiro acompanhar o desenvolvimento do fundo para que esses fatores sejam diluídos.
Assim, ficaria mais tranquilo para aportar no HGRU11.
Você tem HGRU11? O que acha do fundo?
Até a próxima!
