Investimentos

O risco dos fundos imobiliários de hotel

Rodrigo Colombo
Escrito por Rodrigo Colombo
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Diferente do que a grande maioria pensa, os fundos imobiliários de hotel não funcionam na grande maioria como um hotel em si, o negócio é mais compra e venda de quarto do que aluguel dos quartos em si.

O HTMX11 é o mais famoso fundo imobiliário de hotel, nascido em 2007 e com mais de 20mil cotistas o fundo ganhou tração entre os anos 2019 e 2020, antes da pandemia bater no fundo.

A grande maioria dos investidores não tem noção do risco que um fundo de hotel tem e em especial esse que comentei agora.

Muitos acreditam que o risco é que os hotéis fiquem vagos, o que também é, mas a verdade é que grande parte da renda paga por esses fundos está na venda de quartos, o que pra mim faz zero sentido.

Como o Negócio do HTMX11 funciona?

O fundo compra quartos em hotéis quando o mercado não está tão propício e vende quando o mercado melhora, basicamente ele funciona como um banco que empresta dinheiro para as redes hoteleiras.

Mesmo não fazendo sentido, é assim que o negócio funciona.

Quando a rede hoteleira aluga aquele quarto específico, o fundo ganha a sua parte no aluguel e divide com os sócios.

Mas vamos imaginar o seguinte: Você é dono de um hotel que tem 40 quartos. O quarto 40 não é seu, é de um fundo de investimentos. Se você tiver 39 pessoas alugando os quartos, qual quarto estará vazio?

Pra mim nunca fez sentido a compra de apenas um quarto, o risco está todo para o fundo e nada para o hotel.

No caso da pandemia, os hotéis continuaram sendo locados mas não totalmente e acabam jogando os quartos dos fundos de lado.

resultados htmx11 fundos imobiliários de hotel

No demonstrativo dos últimos 6 meses temos receitas de 13 mil em agosto de 2021 e 250 mil em janeiro de 2022.

O fundo rende basicamente 0,15% do que rendia, simplesmente porque a locação não é o forte.

Em 2019 o mesmo fazia muita renda vendendo imóveis e isso entregava a renda base do fundo.

resultados htmx 2019

O MGHT11 Vale a Pena?

Diferente do HTMX11 onde na minha visão o risco fica todo para o investidor e nada para o hotel, o MGHT11 trouxe uma pegada diferente e ao mesmo tempo que deveria ser o padrão pra mim.

Ele compra o prédio todo e aluga para a rede hoteleira por um valor X.

Como por exemplo o Selina Vila Madalena em São Paulo.

hotel selina madalena

O MGHT11 comprou o prédio e alugou para a rede hoteleira Selina, que é conhecida no mundo todo.

Isso põe o risco na mão do empreendedor e tira o risco da mão do investidor imobiliário, afinal se eu invisto em imóveis não faria sentido correr o risco do negócio em si, se fosse pra isso eu investia nas redes hoteleiras na bolsa.

A prova de que esse método é mais funcional para o fundo está na entrega de dividendos do fundo, mesmo em momentos de pandemia e os hotéis tendo prejuízo.

dividendos mght11

O fundo imobiliário não tem culpa do COVID e também não deveria tomar o risco do negócio, o risco do negócio de hotelaria deveria ser do empresário do meio e não do imóvel que utilizam.

É claro que existe o risco da vacância e o imóvel ser específico demais, mas quando você tem imóveis de qualidade em regiões de alta necessidade hoteleira o negócio tende a ter menos problemas.

Fundos imobiliários de hotel são bons?

Pra mim, o único modelo de negócio que deveria existir seria esse de alugar ao hoteleiro o quarto ou o hotel inteiro.

Fundos imobiliários investem em imóveis e não em negócios.

Os fundos imobiliários de hotel deveriam apenas funcionar como pontes para os empresários hoteleiros conseguirem locar bons imóveis sem precisar comprar, assim como funciona para a logística.

Tomar o risco todo para o fundo é desumano com os investidores que tomam pau quando a coisa se complica.

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