O VVPR11 é um bom fundo?

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Bom dia, boa tarde e boa noite, tudo bom? Hoje o assunto é o VVPR11.

Hoje, no dia 29/11 eu fiz uma live com os gestores do fundo, uma live com o objetivo de conversar e entender um pouco a dinâmica do fundo imobiliário, visando passar à galera que me segue como o fii se movimenta e também como será o futuro dele.

Então vamos à visão que eu tive dos gestores e do fundo, alguns pontos que na minha visão são importantes pra esse fundo.

A live em questão foi essa:

Um resumo sobre o VVPR11

O fundo nasceu basicamente ao final de 2019 e início de 2020, meses após o COVID chegou ao Brasil e se tornou uma pandemia mundial.

O fundo é um híbrido, hoje no seu portfólio é possível encontrar imóveis logísticos e “lajes comerciais” localizadas na Faria Lima. Coloquei as lajes em ” ” porque não são lajes tão comuns como as que estamos acostumados.

O imóvel que está no destaque desse texto é o imóvel em questão, uma fábrica de chocolate/restaurante gourmet na faria lima com contrato de 15 anos. Uma região incrivelmente comum para um contrato/empresa não tão comum assim, mas falarei sobre isso depois.

O VVPR11 é um fundo novo e pequeno, tem hoje um patrimônio líquido de R$230 milhões e menos de 2 mil cotistas.

Devido aos contratos longos, o fundo mantém uma vacância física de 0% e manteve isso mesmo durante a pandemia.vvpr11 dados do fii

O fundo hoje mantém 6 imóveis no seu portfólio, sendo que 96% de todo o VP está alocado neles, os 4% faltantes aqui estão em renda fixa e um pequeno CRI que o fundo mantém como investimento.

Atualmente o VVPR11 não tem passivo/alavancagem, o gestor deixou claro que possivelmente isso irá acontecer já na próxima emissão, assim como também desenvolvimento não está sendo descartado.

carteira vvpr11

A minha opinião sobre o fundo

Bom, eu vejo alguns pontos mais cruciais nesse fundo imobiliário.

Os gestores aparentemente entendem bem do mercado imobiliário e estão trazendo essa experiência para o FII, isso conta muito para um fundo híbrido que busca comprar imóveis por todo o país.

Uma coisa que não me deixa feliz é o fato do fundo REALIZAR EMISSÕES ABAIXO DO VP, atualmente o fundo tem um VPC de R$103 e todas as últimas emissões foram na faixa dos R$100. O que me leva entender que o fundo não se preocupa tanto com isso, posso estar errado, mas acredito que farão mais.

Porque eu penso isso? O primeiro ponto é que já fizeram, o segundo é que as compras feitas conseguiram aumentar o VP mesmo sendo feitas abaixo, isso mostra que os imóveis se valorizaram além da desvalorização da cota na emissão. Eu não gosto dessas emissões, mas cada gestor define o futuro do fundo que faz a gestão.

Outro ponto que me chama atenção é o imóvel da Dengo, a fábrica de chocolate/restaurante na faria lima.

Quem conhece a Faria Lima sabe que existe demanda por lajes e espaços para empresas naquela região, mas uma fábrica gourmet de chocolate? Na minha cabeça isso faz mais sentido em Gramado ou qualquer outra região turística, mas eu não acho o imóvel ruim não, só incomum.

No final do dia ainda temos um terreno com imóvel em uma das regiões mais valiosas do país com contrato atípico de 15 anos que vence em 2035, é coisa pra caramba. O lado bom é que se ao final do contrato a DENGO cair fora, temos um local muito valioso nas mãos para fazer o que quiser.

E por último e não menos importante, acredito que o pior ponto do fundo ainda é a não diversificação de investidores.

investidores vvpr11

O VVPR11 tem menos de 2 mil cotistas e 75% das cotas estão nas mãos de institucionais, ou seja, grandes fundos que mantém grandes quantidades em mãos. Isso não é um problema gigante e será diluído com novas emissões, precisamos dar um desconto porque o fundo praticamente nasceu na pandemia.

O problema pra mim é que estes fundos maiores acabam tendo poder de decisão dentro do fundo, se um fundo tem 10% das cotas ele já pode pedir uma assembleia, ao se juntar com mais dois ou três ele muda o que quiser no FII. Como falei, tudo isso é diluído com o passar do tempo, é natural que isso ocorra no começo de fundos menores.

Isso não muda o fato do VVPR11 estar entregando um ótimo retorno, o gestor inclusivo deixou claro na live que ao preço de hoje ele pagaria 10% ao ano com as atualizações contratuais ao IPCA.

É coisa pra caramba para um fundo com contratos longos e imóveis bem localizados.

As emissões me deixam de fora do fundo, mas ficará no radar para quem sabe um dia.

É isso, vou ficando por aqui.

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Um abraço e até mais!

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