O XPCM11 Vale a Pena? Sabendo que Macaé é uma cidade inteiramente dominada pela Petrobrás e pelo Petróleo, sendo que a inquilina que saiu do imóvel era a própria Petrobras, faz sentido investir nesse fundo imobiliário?
A real é que se o foco for a renda, acredito realmente não faça muito sentido, o fundo é um mono imóvel em uma cidade dominada pelo antigo inquilino que não volta mais a alugar o prédio.
O prédio precisa de muitas mudanças para ser locado por várias empresas e isso impossibilita o aluguel para pequenas empresas, seria necessário uma grande empresa que locasse o lugar todo.
E mais uma vez dependeria da Petrobrás.
O auge do imóvel, ainda recebendo aluguel ele estava sendo negociado na bolsa de valores por algo próximo dos R$100 por cota.
Hoje em dia, com o fim do contrato e a entrega do aluguel o fundo pode ser adquirido por R$17.
Esse é o reflexo do estrago que faz o rompimento de contrato em um fundo mono imóvel.
Os dividendos do XPCM11 que eram distribuídos na faixa dos R$0,85 por cota, atualmente estão em R$0,15.
Isso porque o imóvel está vago e a gestora está apenas repassando os débitos da Petrobrás.
Não existe mais pagamento de aluguel.
O XPCM11 Vale a Pena para ganho de capital?
Talvez essa seja a única chance que ainda existe para o fundo, ele está sendo negociado praticamente de graça se contabilizar o preço que existe no imóvel.
Atualmente existem salas comerciais únicas de 29m² sendo negociadas à R$180 mil reais.
O prédio todo do XPCM11 conta com aproximadamente 20 mil m², isso dá 689 vezes o imóvel comercial acima.
Calculando o preço da sala acima e multiplicando pelas 689 vezes, temos um imóvel de aproximadamente R$124 milhões e hoje o XPCM11 está sendo negociado à R$43 milhões.
Existe um upside de pelo menos 2 ou 3 vezes para esse caso, o valor patrimonial do fundo está avaliado em R$132 milhões.
SE algum dia o preço voltar a se valorizar, existe uma chance de busca novamente os R$50 por cota ou até algo mais, caso o fundo consiga alugar o prédio e entregar renda novamente.
Eu particularmente acho que é correr riscos demais e já teria vendido o prédio e amortizado, fundos mono não tem mais espaço na indústria e com certeza o XPCM11 ainda vai sofrer pra conseguir colocar o negócio no mercado denovo.
