Sem dúvidas, os fundos de tijolo híbridos têm se destacado no mercado de fundos imobiliários. Os fundos imobiliários como o RBRP11 tem crescido bastante pela emissão e subscrição de novas cotas.
O RBR Properties é um fundo com a gestão da RBR Asset Management que tem uma carteira de ativos bastante diversificada.
Este fundo é um dos FIIs que ganhou destaque ao longo do ano de 2020 pela sua proposta de investimento e por sua diversificação de ativos.
Assim sendo, o RBRP11 tem apresentado um fluxo de dividendos crescente e um aumento do número de cotistas do fundo.
Por isso, no artigo de hoje, vamos falar sobre o RBRP11, mais especificamente, sobre a quinta emissão e subscrição de cotas.
O que é RBRP11?
De acordo com o relatório gerencial do fundo, o RBRP11 é um fundo imobiliário de tijolo do segmento híbrido.
O RBRP11 teve seu início de negociações na bolsa de valores no ano de 2014 com um prazo indeterminado de duração.
O objetivo do fundo é gerar renda aos cotistas através da locação de galpões logísticos e prédios corporativos em que o fundo pode ter participações majoritárias ou minoritárias.
Atualmente, o RBR Properties investe prioritariamente em imóveis localizados nos estados do Rio de Janeiro e São Paulo.
Além disso, a gestão ativa do fundo é feita pela RBR Asset Management que faz um bom trabalho até o presente momento.
Segundo o site MundoFII, a gestão do fundo tem três estratégias principais:
- CORE: investimento em imóveis para o longo prazo (70-100%).
- TÁTICO: investimento em cotas de FIIs listadas na bolsa, buscando ganho de capital (0-30%).
- DESENVOLVIMENTO: investimento em imóveis em construção ou que precisam ser reformados para serem usados (0-10%).
O fundo ainda tem uma parte do seu capital em caixa, na forma de letras de crédito imobiliário (LCI) ou letras de crédito do agronegócio (LCA).
Atualmente, o RBRP11 tem 11 ativos imobiliários que somam uma área bruta locável de 52,5 mil metros quadrados.
Os ativos imobiliários do fundo são instituições de ensino e edifícios corporativos localizados preferencialmente no Estado de São Paulo.
A saber, o RBRP11 investe em imóveis logístico através de sua participação no fundo RBRL11.
Desse modo, em fevereiro de 2021, o RBRP11 tem participação de 32 % no fundo logístico da RBR Asset Management.
Além disso, os imóveis do fundo tem uma vacância física de 10 %, enquanto a vacância financeira é de cerca de 11 %.
Hoje, o fundo tem um patrimônio líquido de R$ 750 milhões com um valor de mercado de R$ 780 milhões.
A seguir, vamos falar sobre a emissão e a subscrição do RBRP11, ou RBR Properties.
RBRP11 quinta emissão e subscrição de cotas
Recentemente, em fevereiro de 2021, a gestora do RBRP11 lançou uma nova emissão e subscrição de cotas.
Na quinta emissão e subscrição de cotas do fundo, a data base foi dia 19 de fevereiro de 2021.
O período de negociação das cotas durante a quinta emissão é de 26 de fevereiro a 08 de março de 2021 com um direito de proporção de 0,46, ou seja, cerca de 46 %.
Além disso, o período de liquidação é de 26 de fevereiro a 10 de março de 2021 com data de liquidação até o dia 11 de março de 2021.
No caso, o cotista que tem 100 cotas pode subscrever 46 novas cotas do RBRP11.
Dessa maneira, caso o cotista desejar adquirir novas cotas do RBR Properties, ele pode participar do período de sobras.
Este período dura até o dia 18 de março com a liquidação das cotas no dia 19 de março.
Assim, a emissão tem data prevista de encerramento para o dia 01 de abril de 2021.
Agora, vamos analisar os dados econômicos da quinta emissão e subscrição do RBRP11.
Os atuais cotistas do fundo podem exercer integral ou parcialmente o direito de preferência de cotas do fundo.
Além disso, caso o cotista não ache válido investir um montante adicional no RBRP11, ele pode não adquirir novas cotas do fundo.
A princípio, o preço de subscrição de cotas é de R$ 88,27.
Caso o investidor queira entrar no RBR Properties durante a quinta emissão, deverá investir o montante de R$ 10.062,78, o que equivale a 114 cotas do RBRP11.
A proposta de captação de recursos da quinta emissão e subscrição do RBRP11 é de um montante mínimo de R$ 30 milhões com um montante máximo de R$ 420 milhões.
RBRP11 vale a pena participar da emissão e subscrição?
O foco central de aquisição do pipeline da quinta emissão e subscrição do RBRP11 é o edifício River One, localizado próximo a Marginal Pinheiros em São Paulo.
O ativo ainda está em construção e o objetivo é construir o prédio com 24 mil metros quadrados de área.
O grande problema dessa aquisição é que após a emissão, o edifício River One vai representar cerca de 50 % do portfólio de imóveis do fundo.
A área em que o Edifício River One está localizado tem diversos prédios de outros fundos imobiliários na forma de prédios corporativos e shopping centers.
Além disso, com o restante do montante, o fundo deseja adquirir novas lajes corporativas menores localizadas na área da Avenida Paulista.
Assim, na minha opinião, embora a localização seja próxima a marginal pinheiros, a aquisição tem um baixo Cap Rate.
O retorno estimado para o fundo é entre 7 a 8,5 % ao ano, a considerar o valor da emissão da cota R$ 88,27.
Então, sobre participar ou não participar dessa emissão, cabe ao cotista ponderar se vale a pena investir e participar da subscrição do RBRP11.
Penso que caso o cotista se sinta confortável com as condições descritas no prospecto da emissão, ele deve exercer o seu direito.
Em contrapartida, caso o cotista não se sinta satisfeito com o cenário, ele deve manter a sua posição no fundo.
Conclusão
O artigo de hoje falou um pouco sobre a emissão e subscrição do RBRP11, um fundo que tem ganhado destaque junto aos investidores de renda variável.
Além disso, foi discutido um pouco sobre o que é o RBRP11 e um pouco da visão se vale ou não a pena participar da emissão do fundo!
Por hoje é só!
Um forte abraço,
Rodrigo Colombo.
