RBVA11: a cotação vai despencar após o fato relevante?

Eu quero te mandar alguns Ebooks de Graça, deixe o seu Email.

Facebook
Twitter
WhatsApp
Telegram
Pinterest

No dia 14 de julho de 2020, após a divulgação do fato revelante do Rio Bravo Renda Varejo, ou RBVA11, a cotação do fundo sofreu uma grande oscilação de mercado.

O fato relevante comunicado a mercado, o RBVA11 divulgou que o seu principal locatário, o Banco Santander, solicitou alteração do valor do aluguel atualmente pago de 28 imóveis de agências bancárias.

No documento, o fundo alega ter recebido comunicado extrajudicial do ajuizamento de 28 ações judiciais para a redução do aluguel de cada um dos imóveis.

Dentro deste contexto, o Banco Santander alegou que a redução do valor pago dos aluguéis seria justificada pela crise causada pela pandemia de COVID-19.

Será que a divulgação do fato relevante da Rio Bravo vai afetar realmente a cotação do RBVA11 no longo prazo? Vamos discutir o tema nesta artigo!

Sendo assim, neste artigo vamos falar sobre o fundo e sobre as possíveis consequências do fato relevante na cotação do RBVA11.

Conhecendo o RBVA11

O Rio Bravo Renda Varejo é um fundo com gestão ativa com a gestão da Rio Bravo, uma das melhores gestoras do mercado de fundos imobiliários.

Antes da fusão, o fundo era originalmente destinado a investimentos imobiliários em imóveis varejistas e agências bancárias com maior exposição a Caixa Econômica Federal (CEF) (71 %), um dos seus maiores locatários.

Além disso, parte dos imóveis estava locada para locatários de renome como C & A, Centauro e Grupo Iguatemi (Figura 1).

rbva11 cotação
Figura 1: Receita por locatário e tipos de contratos do RBVA11. Fonte: Relatório Gerencial do fundo (março / 2020).

Outro ponto que chama a atenção são os contratos que são majoritariamente atípicos (83 %) de longa duração.

Assim, o fundo se resguarda do encerramento das atividades das agências bancárias, por exemplo.

Desse modo, antes mesmo da fusão do RBVA11 com o SAAG11, o fundo já estava bastante exposto aos imóveis de agências bancárias.

No mês anterior a incorporação do SAAG11, em março de 2020, o RBVA11 apresentava cotação de R$ 125,98 e valor de mercado de, aproximadamente, R$ 720 milhões.

Após a fusão, o fundo praticamente dobrou o seu valor de mercado, estimado em 1,4 bilhão de reais.

Agora, vamos falar um pouco mais da fusão do RBVA11 e o SAAG11!

RBVA11: fusão com o SAAG11

Em assembleia geral dos cotistas, realizada no dia 16 de abril de 2020, os cotistas do Rio Bravo Renda Varejo aprovaram a incorporação do Santander Agências (SAAG11) ao fundo.

Na época, um percentual de cotistas que representavam cerca de 25 % das cotas emitidas foram favoráveis à incorporação do SAAG11.

Assim, ficou definido que os cotistas do SAAG11 teriam uma proporção de conversão de 1 cota de SAAG11 para 0,83 cota do RBVA11.

A fusão do SAAG11 ao RBVA11 tornou o fundo um dos maiores FIIs brasileiros em termos de quantidade de imóveis em seu portfólio (Figura 2).

rbva11 cotação
Figura 2: Distribuição dos imóveis do RBVA11.
Fonte: Relatório Gerencial do RBVA11 (maio / 2020).

Atualmente, em julho de 2020, o fundo já tem mais de 60 imóveis em seu portfólio.

Esta diversificação, a princípio, seria algo bastante seguro, uma vez que o principal locatário, o Banco Santander, é um dos maiores bancos privados do Brasil.

Todavia, após a fusão, os bancos CEF e Santander passaram a representar mais de 85 % da receita do fundo com 92 % dos contratos de locação atípicos.

A cotação do RBVA11 antes e após a fusão com o SAAG11

Assim como outros fundos com ótimas gestoras, o Rio Bravo Renda Varejo, tem sua cotação seguindo a tendência do mercado de renda variável.

No ano de 2019, um ano em que o mercado de renda variável cresceu absurdamente, a cotação do RBVA11 alcançou o valor de R$ 169,00.

Só para ilustrar, no início do ano de 2019, a cotação do RBVA11 estava em torno de R$118,46.

Após a fusão, o fundo manteve a sua cotação dentro da faixa de variação mostrada acima.

Assim, é possível observar que ao longo do último ano, a cotação do fundo apresentou uma valorização significativa.

Fato revelante do RBVA11 e o possível impacto na cotação atual do fundo

De acordo com o fato relevante do dia 13 de julho de 2020, a gestora recebeu um comunicado no dia 10 de julho de 2020 do Banco Santander (locatário).

O comunicado seria uma nota extrajudicial informando o pedido de redução dos aluguéis de 28 imóveis através de ações judiciais.

Neste sentido, o locatário declarou que o pedido de redução dos aluguéis é justificado pela crise causada pela pandemia de COVID-19.

A Rio Bravo declarou que: “ainda não tomou ciência dos processos referidos na notificação, e que até o presente momento não foi recebida qualquer citação do Fundo ou da Administradora para que possa exercer a sua defesa”.

Ou seja, até o presente momento, não existe nenhuma notificação judicial do locatário a Rio Bravo.

A gestora reforçou ainda que os contratos firmados com o locatário são contratos atípicos de 10 anos de duração e que a aplicação de reajustes revisionais não se aplicam a esse tipo de contrato.

Ademais, a gestora citou “que aspectos como: valores dos aluguéis, reajuste definidos por indicadores ao longo do contrato e prazos de vigência contratuais são elementos que garantem maior resguardo legal a todo o mercado imobiliário”.

Ao meu ver, é muito difícil julgar a validade do pedido do locatário, mesmo num cenário tão adverso quanto a pandemia de COVID-19.

Mas, Rodrigo, qual o possível impacto deste fato relevante na cotação do fundo?

Na minha opinião, quando notícias “impactantes” são divulgadas ao mercado financeiro causam uma forte movimentação nos primeiros dias de divulgação.

Como resultado disso, muitos investidores inexperientes se desesperam ao ler as notícias e vendem parcial ou totalmente suas posições.

Então, isso faz com que a cotação do fundo caia bastante de um dia para o outro.

Só para exemplificar, no dia 13 de julho de 2020, a cotação do RBVA11 foi de R$ 135,26 e, no dia seguinte, o fundo fechou o pregão do dia cotado a R$ 130,00.

Ou seja, o fundo fechou o dia seguinte ao comunicado com quase 4 % de queda.

Evidentemente que a queda não foi exorbitante, mas no meio do pregão tinham ordens de venda de R$ 120,00 e até R$ 100,00, por exemplo.

Isso mostra que principalmente para os investidores inexperientes é criada uma espécie de tempestade num copo de água.

Contudo, no meu racional, penso que o foco deve estar nos imóveis e na gestora. Não se deve focar somente nos tipos de contratos que os FIIs realizam.

Além disso, também acredito que você deve sempre focar no longo prazo e que notícias como essa não vão influenciar no comportamento do RBVA11 no longo prazo.

Penso dessa forma, pois ele é um bom fundo com uma ótima gestora!

Para concluir, embora seja possível observar a queda mais acentuada da cotação do RBVA11 nos próximos dias, não acredito que isso irá afetar a cotação futura do fundo.

Fique em paz e até a próxima!

Rodrigo Colombo

 

 

Facebook
Twitter
WhatsApp
Telegram
Pinterest

Últimos artigos

Artigos Passados

Que tal dar um gás no seu Aprendizado?

Faça algum dos nossos cursos e aprenda mais rápido e melhor!