Subscrição do BTLG11 – A 10ª Emissão

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O BTLG11 é o fundo logístico da BTG Gestora, a subscrição do BTLG11 que está acontecendo agora em maio de 2021 é a décima emissão do fundo e pretende colocar mais R$240 milhões nos caixas do fundo imobiliário.

Em casos de emissões de fundos imobiliários, alguns pontos devem ser observados para entender se a emissão está sendo benéfica ou não, um dos primeiros pontos é a diluição de risco com a entrada de novos imóveis.

Esse não é um problema para o BTLG11, atualmente ele já tem mais de 12 imóveis e pretende crescer ainda mais.

Dados da Subscrição

A 10ª emissão será de no mínimo R$40 milhões e no máximo R$240 milhões, dependendo apenas de quanto os cotistas quiserem participar.

A oferta é restrita 476, isso dá maior poder aos já atuais cotistas, quem não tem cotas do fundo não tem direito de participar da emissão.

Esse tipo de oferta ajuda o fundo a se valorizar, quem estava querendo comprar mais barato precisará comprar mais caro antes de conseguir participar.

O IRDM11 faz isso muito bem.

O preço da oferta foi fixado em R$109,50, sendo R$106,93 de cota e R$2,57 de custo de emissão.

Ponto positivo para o fundo que está emitindo com custo de 2,40% do valor da oferta, metade da média praticada pelo mercado.

A proporção de direitos será de 14,4%. 

Essa proporção é utilizada pra você saber quantas novas cotas você terá direito, basta multiplicar a quantidade de cotas que você tem pelo valor de proporção.

Caso tenha 200 cotas hoje, poderá comprar 28 novas cotas.

Pipeline da Subscrição do BTLG11

Estamos passando por momentos sombrios no mercado de fundos imobiliários, fundos emitindo somente por emitir e sem pipeline definido.

Mas o que é pipeline? É a destinação do recurso, são os ativos que serão comprados com o dinheiro que está entrando.

Cabe ao investidor decidir se vale a pena ou não colocar mais dinheiro no fundo.

O BTLG11 anuncio que já tem exclusividade de mais de R$300 milhões em ativos com cap rate entre 8% e 9%

Calculando o CAP RATE do patrimônio atual do fundo, temos uma base de 7,5% e 8%.

As novas compras virão acima de 8% conforme informado pelo fundo, isso tende a colocar mais dinheiro no bolso do cotista, é como acrescentar mais dividendo sem esforço.

Por isso é importante visualizar o padrão de compra que será realizado.

Em resumo, o fundo pode aumentar rendimento após alocação. Caso pague R$0,60 atualmente, pode alcançar R$0,61 após emissão. (Valor fictício, apenas para entendimento da importância de comprar acima do CAP médio)

O passado e o futuro do BTLG11

Os investidores mais velhos tendem a não gostar da BTG como gestora de fundo imobiliário, principalmente quando você tem uma carteira maior e está posicionado em fundos deles.

A BTG sempre foi uma gestora passiva e longe do cotista, poucos detalhes e falta de transparência sempre foi um traço da gestão.

O BTLG11 mudou e tem mudado bastante, assim como quase todos os fundos da casa.

O passado da gestão foi bem complicado, mas o futuro aparentemente é mais claro e transparente.

As emissões sempre foram boas e os fundos sempre entregaram bons resultados, desde que você não dependesse de uma resposta por e-mail estava tudo bem.

O BCFF11 é exemplo de resultado, mesmo sendo bem passivo entregou ótimos resultados nos últimos 10 anos.

Eu consigo ver que o fundo mudou da água para o vinho assim como a sua gestão.

Visivelmente uma ótima emissão, a Subscrição do BTLG11 veio com ótimos números e em linha com o que todo cotista deveria querer.

Taxas baixas, CAP RATE mais alto que a média e reciclagem de portfólio.

Aproveitando pra deixar uma dica, se tem alguém que entende de BTLG11 é o Rodrigo Vaccari do Blog Bem na FIIta, ele já fez algumas análises sobre o fundo imobiliário. Aqui está um relatório de análise do BTLG11.

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