XPLG11: cotação, dividendos e subscrição

O fundo imobiliário XPLG11, tem chamado a atenção de muitos investidores, contudo muitos deles tem dificuldades de entender a variação de sua cotação, fluxo de dividendos e quando aconteceu sua subscrição.

O XP Logística (XPLG11) é um dos fundos mais relevantes da XP, uma gestora nova, porém muito agressiva na sua política de investimentos.

Por isso, o XPLG11 se torna um FII bastante interessante para estudo e acompanhamento de mercado.

Devido a isso, escrevi esse artigo com objetivo de analisar a variação de sua cotação, fluxo de dividendos e o processo de subscrição do XPLG11.

Conhecendo um pouco sobre o XP Logística (XPLG11) ou XP Log.

O FII XPLG11, ou XP Log, é um fundo imobiliário de tijolo dedicado ao investimento em centro de distribuições (galpões logísticos) prontos ou em processo de desenvolvimento.

O XPLG11 é registrado sobre o CNPJ número 26.502.794/0001-85 e teve seu início de negociação em junho de 2018, de acordo com o RI do fundo.

Atualmente, em agosto de 2020, o fundo tem um patrimônio líquido de R$ 2,2 bilhões com mais de 183 mil cotistas.

O XP logística (XPLG11) tem como gestora a XP Vista Asset Management e como administrador a Vórtx DTVM Ltda.

A taxa de administração definida pelo regulamento do fundo é de 0,95% a 0,75% a.a., em regra de cascata e a taxa de performance é de 20 % do que exceder o benchmark.

Hoje, o XPLG11 possui 12 ativos mobiliários, na forma de centros de distribuição e galpões logísticos (Figura 1).

Atualmente, dois imóveis estão em processo de desenvolvimento: CD Leroy Merlin e Centro Logístico Especulativo Cajamar.

Quanto a distribuição dos ativos imobiliários, estão localizados em seis estados: Pernambuco, São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Rio Grande do Sul (Figura 2).

O fundo tem 736.191 metros quadrados, onde cerca de 30,7 % da ABL está localizada em Pernambuco e 46,6 % da ABL está localizada no estado de São Paulo.

Quanto a tipologia de contratos, cerca de 63 % são atípicos e 37 % são contratos típicos.

A vacância atual do XP Logística (XPLG11) é de 9 % e os vencimentos de 78 % dos contratos tem vencimento para 2023 ou superior.

Além disso, o fundo apresenta uma boa diversificação de locatários com um número de locatários igual a 33.

XPLG11 e a sua cotação de mercado

Ao passo que o XPLG11 foi ganhando espaço mais relevante no mercado de FIIs, o fundo sofreu valorização.

Desde seu IPO, o XP Logística (XPLG11) teve uma valorização da cotação de 36,3 %.

Em outras palavras, a cotação teve uma valorização de, aproximadamente, R$ 33,55 por cota.

Contudo, assim como outros FIIs, o fundo sofreu bastante com as oscilações de mercado dos últimos meses.

Por exemplo, em março de 2020, a cotação do XPLG11 chegou a bater o valor de R$ 87,00, ou seja, um valor abaixo do valor do IPO.

Ainda assim, a cotação de mercado do fundo nos últimos 12 meses apresenta um retorno bruto de cerca de 25 %.

Em termos líquidos, a cotação do XPLG11 FII apresentou uma valorização de 19,4 % nos últimos 12 meses.

Ou seja, o fundo pode ser considerado um FII com um bom retorno desde o seu IPO.

XPLG11 e seus dividendos

Desde o início da sua negociação na bolsa de valores, o XPLG11 tem uma distribuição de dividendos relativamente regular (Figura 4).

Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu em média R$ 0,60 por cota, com um fluxo de variação entre R$ 0,54 a R$ 0,64 por cota.

A distribuição atual anual de proventos por cota do XPLG11 é de R$ 7,23.

Por isso, o dividend yield (%) do XPLG11, considerando o mês de agosto de 2020, seria de 6,2 % com um DY médio de 0,48 %.

O pagamento de dividendos e proventos do XP Logística (XPLG11) tem como data base o último dia do mês anterior e a data do pagamento é no dia 14.

XPLG11 subscrição

Mesmo tendo pouco tempo de mercado, o XP Log, ou XPLG11 já lançou 4 emissões a mercado desde o ano de 2018.

Os calendários de emissões do XPLG11 foram nas seguintes datas:

• 30/05/2018 – Prospecto definitivo da primeira emissão de cotas do XPLG11;
• 17/04/2019 – Prospecto definitivo da segunda emissão de cotas do XPLG11;
• 04/09/2019 – Prospecto definitivo da terceira emissão de cotas do XPLG11;
• 27/02/2020 – Prospecto definitivo da quarta emissão de cotas do XPLG11.

A quarta emissão, ocorrida em 2020, conseguiu negociar 1.994.694 cotas no âmbito do período do direito de preferência e 2.565.839 cotas totais do XPLG11 passaram pelo processo de subscrição.

Desse modo, 1.637.710 cotas foram subscritas e integralizadas durante o período de exercício do Direitos de Subscrição de Sobras e 928.129 cotas foram subscritas e integralizadas durante o período de exercício do Direito de Subscrição de Montante Adicional.

Sendo assim, durante o período de exercício do Direito de Preferência, do período de exercício do
Direito de Subscrição das Sobras e Montante Adicional e do Período de Distribuição, foram
subscritas e integralizadas 5.487.973 cotas.

O montante financeiro das cotas de XPLG11 que passaram pela emissão e subscrição foi de cerca de R$ 600 milhões de reais.

A quarta emissão teve como objetivo o pagamento de tranches dos imóveis de Cajamar, a expansão do imóvel São José e a compra de ativos nas regiões Sudeste e Nordeste.

XPLG11 cotação e comparação com outros fundos logísticos

Certamente, o XPLG11 é um dos maiores fundos logísticos negociados na bolsa de valores.

Ainda que o fundo não seja tão antigo quanto o HGLG11, o XP Logística tem totais condições de ser um dos melhores do segmento.

Aliás, recentemente publiquei um artigo que compara esses dois fundos.

Consequentemente, é esperado que o fundo logístico da XP cresça bastante nos próximos anos e a sua cotação deve acompanhar os grandes fundos como HGLG11, por exemplo.

Portanto, é sempre bom o investidor estar acompanhando o trabalho da gestão e a variação da cotação do XPLG11 ao longo do tempo.

Até a próxima,

Rodrigo Colombo.