Hoje vamos falar sobre o XPML11, um dos fundos imobiliários do segmento de shopping centers mais famosos da bolsa de valores.
O XP Malls (XPML11) é um fundo imobiliário que criado em 27 de dezembro de 2017. O fundo tem a gestão da XP Vista e é administrado pela BTG Pactual.
Embora a gestora XP Vista tenha pouco tempo de mercado em comparação à outras gestoras, ela tem mostrado qualidade na gestão de fundos como XPML11, XPLG11 e XPIN11.
Durante a pandemia de COVID-19, os fundos imobiliários de shopping como XPML11, HGBS11 e HSML11 sofreram bastante com o fechamento dos estabelecimentos por alguns meses. Desse modo, as cotações dos FIIs de shopping caíram bastante.
Se você quer conhecer mais sobre o HSML11, tem um artigo aqui no blog que fala sobre o fundo, basta clicar aqui.
Então, o objetivo desse artigo não é promover uma análise aprofundada do XPML11, mas discutir alguns pontos positivos e negativos sobre o fundo.
IMPRESSÕES INICIAIS SOBRE O XPML11
Uma das primeiras análises que deve ser feita num fundo de investimento imobiliário é a forma e a transparência de comunicação da gestora com os cotistas.
O site oficial do XPML11 é bastante organizado e funcional, o que facilita o acesso dos cotistas aos relatórios, fatos relevantes e outros documentos emitidos.
Além disso, algo que me chamou a atenção foi que logo na página inicial do fundo, a gestora se preocupa em apresentar 5 possíveis razões para investir no fundo, conforme demonstrado na Figura 1.
Todos esses aspectos mostram que a gestora tem preocupação com o futuro do fundo e com os seus cotistas.
PONTOS POSITIVOS NA MINHA OPINIÃO SOBRE O XPML11
1 – O fundo está bem diversificado no número de shoppings centers
Atualmente, o XPML11 tem participações em 12 shoppings centers (jun/2020).
A fim de buscar uma diversificação regional, o fundo tem shoppings centers localizados em 6 estados diferentes (Rio de Janeiro, São Paulo, Bahia, Amazonas, Rio Grande do Norte e Pará).
Dentro dessa abordagem, é possível notar que a gestora buscou novas oportunidades de investimento em regiões diferentes da região Sudeste.
Embora esteja bem diversificado, o fundo sofreu muito com a pandemia de COVID-19, pois grande parte dos shoppings centers fica nas áreas mais afetadas pelo coronavírus (Rio de Janeiro e São Paulo).
2 – O fundo tem participações em shoppings com públicos alvo e características diferentes
Por exemplo, o Catarina Fashion Outlet tem uma estrutura adequada ao conceito de outlet, já o Shopping Downtown, localizado na cidade do Rio de Janeiro, tem o conceito de shopping ao ar livre.
A diversidade de características estruturais dos shoppings permite a atração de diferentes públicos alvo. Este ponto permite o maior fluxo de pessoas.
As diferenças de público alvo também são bastante perceptíveis. Enquanto, o Shopping Cidade Jardim atende ao público A, o Caxias Shopping atende aos públicos B e C.
3 – O fundo investe somente em shoppings que já alcançaram a sua maturidade
Em resumo, os shoppings que compõe o portfólio do XPML11 já passaram pelo seu período de maturação econômica.
4 – O fundo possui uma política agressiva de investimentos
Os fundos imobiliários de shopping como XPML11 e VISC11 têm buscado negociações concorrentes, aumentando o preço dos empreendimentos.
5 – A comunicação da gestora com os cotistas é eficiente
Esse ponto é fundamental para que os cotistas se sintam confortáveis ao investirem no fundo. Para ilustrar esse fato, vamos analisar a figura 2:
No dia 24 de março de 2020, a gestora emitiu um fato relevante aos cotistas que tratava sobre a antecipação da amortização de um CRI.
Além disso, neste mesmo fato relevante, a gestora informou aos cotistas novas notícias sobre o posicionamento dos shoppings do XPML11 em relação a COVID-19.
6 – Ter a XP Vista como gestora do fundo
A XP investimentos é uma das maiores corretoras independentes do Brasil com potencial de se tornar uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do país.
Inegavelmente, sua equipe de gestores é amplamente qualificada para atuar no mercado imobiliário.
PONTOS NEGATIVOS NA MINHA OPINIÃO SOBRE O XPML11
1 – Ter participação minoritária nos shoppings que compõe o portfólio do fundo
Um dos pontos negativos do XPML11 é a participação inferior a 50 % nos shoppings do portfólio do fundo.
O fato do XPML11 ter participação minoritária faz com que o fundo perca o poder de negociação com sócios majoritários.
2 – Assumir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) para comprar participações em novos shoppings
De acordo com o site da B3, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos privados usados para captação de recursos para financiar transações no mercado imobiliário.
Em resumo, o fundo assume uma dívida lastreada a um CRI na aquisição de novas participações em shoppings.
Então, após assumir um CRI, o fundo permanece alavancado até que o pagamento do CRI ocorra.
3 – O Caxias Shopping
O Caxias Shopping, localizado no município de Duque de Caxias, no Estado do Rio de Janeiro pode ser considerado um dos piores ativos do fundo.
Nesse sentido, o grande problema do Caxias Shopping é sua localização. O Shopping fica localizado na Rodovia Washington Luiz, uma das vias mais perigosas da região Metropolitana do Rio de Janeiro.
Além disso, a rodovia Washington Luiz é uma rodovia de acesso entre a região metropolitana e serrana do Rio de Janeiro, ou seja, as pessoas usam simplesmente como via de passagem, pois a região não possui grandes atrativos.
A minha opinião sobre o XP Malls…
Desde o mês de abril de 2020, o mercado vem “reprecificando” progressivamente o XPML11. Assim, o valor da cotação do fundo foi retornando à valores mais próximos das cotações do ano de 2019.
Mesmo não tendo um preço tão atrativo quanto os R$ 68,00 de março de 2020, o fundo é sem dúvidas um dos melhores fundos imobiliários de shopping da B3.
Portanto, no meu racional, o XPML11 deve fazer parte da carteira de todo investidor de longo prazo.
OBS: é só a minha opinião, não é indicação de compra ou venda.
E você, tem o fundo em carteira? O que acha do portfólio do fundo?
Comenta aí!!
